부동산·경기 전망은금융위기로 휘청거렸던 미국 경제가 국내총생산(GDP) 증가, 실업률의 지속적인 하락 등으로 맑은 날씨를 되찾고있다. 하지만 유로존, 중국, 일본 등 세계 경제에 드리운 불확실성으로 인해 미국 경제가 탄탄대로만을 달리지는않을 것이라는 지적도 나오고 있다.

많은 독자들은 앞으로 미국 및 로컬 한인 경제가 어떻게 될 것인지에 대해 지대한 관심을 가지고 있어 본보는최운화 유니티 은행장, 이해봉(매스터스 부동산 대표) 남가주한인부동산협회 이사장 등 경제 전문가 2명으로부터 2015년 미국·한인 경제, 가주 주택시장 전망을 들어봤다.


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<최운화 유니티 은행장>

“미국 경제 청신호, 문제는 글로벌 경제”


-2015년 미국 경제를 전망한다면.

▶일단 미국은 2014년(2.2%)보다는 높은3.1%의 경제 성장률을 보일 전망이다. 잠재성장률을 상회하는 성장세를 보이며 세계 경제를 리드할 것으로 보인다. 또 다른 호재는연방준비제도이사회(FRB)가 올해 실업률을5.4~5.6%까지 낮춰 잡고 있다는 점이다. 여기에 가계 재정상태 개선, 국제유가 하락, 기업투자 증가 등도 미국 경제에는 청신호가 될것으로 예상된다.

경기가 회복되면서 올 상반기 중 FRB가 금리를 인상할 것이라는 전망이 나오고 있지만세계 경제의 불확실성과 달러화 강세 등으로금리인상 시기가 더 늦춰질 가능성도 있다.

금리는 향후 여건에 따라 달라질 수 있으나1%를 넘어서기는 어려울 것으로 보인다.


-미국‘ 나 홀로 성장’을 지속한다는 분석도 있다.

▶미국의 성장세는 다른 선진국들보다도낫다. 일부 기업은 미국 경제의 상대적으로우월한 성장을 직접 체감하고 있다. 문제는글로벌 경제다.

올 3분기 일본 경제는 침체에 빠져들었으며 유로존도 간신히 플러스 성장세를 유지하는 정도다. 중국과 브라질 등 신흥시장 성장세도 둔화되는 양상이다. 무엇보다 최근 러시아의 디폴트 위기가 고조되고 있다. 문제는러시아 경제위기를 초래하고 있는 주원인인원유가 하락과 달러 강세가 러시아에만 영향을 미치는 것이 아니라는 점이다.

중동 각국, 중앙아시아 각국, 브라질을 포함한 남미 각국, 남아공, 호주 등 원자재 수출에 의존하는 대다수 신흥국들에 영향을 부정적 영향을 끼치게 된다. 결국 러시아발 경제위기가 확산되면 미국도 크던 작던 영향을받을 수밖에 없다.


-올해 뉴욕증시는 어떻게 되나.

▶솔직히 말해 한치 앞을 내다보기 힘든게 증시다. 일단 지난해 최고치를 잇달아 갈아치운 뉴욕증시가 올해도 완만하게 상승할것이라고 본다.

고점을 높일 것이라는 기대와 함께 FRB의긴축과 글로벌 경제의 불투명성에 따라 변동성이 상승, 투자자들에게 쉽지 않은 상황이 연출될 수도 있다. 이미 물꼬를 튼 달러화강세 추세가 2015년에도 뉴욕증시의 빼놓을수 없는 재료가 될 것이 확실하다. 중국의 성장 둔화 역시 올해 투자자들의 심리를 냉각시킬 수 있으며 이머징 마켓의 내부적인 불균형도 증시의 테마를 형성할 전망이다.


-한인들에게 2014년은 힘든 한해였다. 올해 한인경제 전망은.

▶지난해 9월 한인경제 젖줄인 LA 다운타운 자바시장이 멕시코 마약 카르텔의 돈세탁장소로 찍히면서 연방 정부의 대대적인 수사표적이 돼 그야말로 쑥대밭이 됐다. 이로 인해 한인 경제계는 다소 혼란스런 상황에서새해를 맞게 됐다.

일단 의류업계를 중심으로 합법적인 비즈니스 풍토를 만드는데 힘을 모아야 하며 소매업체들도 전통적인 사업 방식에서 벗어나온라인 분야로 확장하는 것이 필요하다. 세계 경제의 불확실성 등 외부여건은 우호적이지 않지만 커진 자본과 비즈니스 경험, 2세들의 활발한 주류사회 진출 등 긍정적인 힘이있어 꾸준히 성장할 것으로 기대된다.


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<이해봉 부동산협회 이사장>

“주택가격 상승세 둔화, 매물은 증가”


-지난 2년간 남가주 주택가격이 많이 올랐다.

내년 가주 부동산 시장 전망은.

▶최근 가주부동산중개인협회(CAR)가 발표한 ‘2015년 가주 주택시장 전망 보고서’에따르면 내년 가주 내 중간 주택가격은 5.2%상승, 47만8,700달러에 달할 전망이다.

이는 올해 11.8%나 늘어나면서 45만5,000달러에 도달한 것에 비해서는 저조한 것으로 지난 4년래 가장 낮은 상승세다. LA를 비롯한 남가주의 경우 내년 기존 주택판매량은40만2,500채로 2014년보다 5.8% 증가할 것으로 예상된다.

지난 2년간 집값이 너무 많이 올랐다. 따라서 에퀴티가 두둑이 쌓인 주택소유주의 상당수는 내년에 집을 매물로 내놓을 것으로 보인다.

이렇게 되면 더 많은 매물이 시장에 나와셀러와 바이어간 불균형이 해소되고 실수요자들의 주택시장 진입이 용이하게 된다.


-LA 한인타운 주택시장은 어떻게 되나.

▶전국 및 가주 평균보다 지난 2년간 LA한인타운의 주택가격 상승은 더욱 가팔랐다.

단독주택·콘도를 모두 포함해 올 한해동안한인타운 집값은 20~30%나 올랐다.

괜찮은 매물이 나오면 바이어들이 몰려 집주인이 내놓은 가격보다 더 비싸게 팔리기일쑤다.

한인타운 인근 부촌인 행콕팍의 경우 100만달러 미만 주택은 아예 찾아볼 수가 없으며 타운 곳곳에서 사이즈가 작은 매물은 모두 동이 나버렸다.

내년에는 올해보다는 못하지만 웨스턴가서쪽을 중심으로 집값이 최소 10%는 오를것이라고 본다.


-모기지 금리가 주택시장에 미치는 영향은.

▶올 연말 5% 대로 오를 것이라던 모기지 금리에 대한 연초 전망이 보기 좋게 빗나갔다.

미국 경제가 회복조짐을 나타내긴 했어도회복세가 안정적인 모습을 보이지 못해 연방 정부의 금리인상 시기가 계속 지연됐기때문이다.

유럽 등 경제 위기설에 따른 미국 내 금리하락세도 모기지 금리 상승세를 잡아주는 역할을 했다. 그러나 하반기 들어 경제회복이가시화되고 연방 정부도 기준금리를 올리겠다는 계획을 내비치면서 내년 모기지 이자율상승은 확실해 보인다.

내년 말께 30년 고정 모기지 금리는 5%대를 찍을 것으로 보인다.

개인적으로 모기지 금리가 5%, 6%, 심지어7%대까지 오르더라도 주택시장에 큰 영향을끼치지는 않을 것으로 생각한다. 30~40년 전모기지 금리가 15%하던 시절도 있었다.


-2015년이 집을 사기에 좋은 해인가.

▶본인이 준비된 바이어라고 판단되면 집을 사도 좋을 것 같다. 내년에는 주택가격 상승세가 둔화되면서 매물이 증가할 것이 확실해 실수요자들이 대거 주택시장에 진입할 것으로 보인다.

과거보다 모기지 금리도 낮고, 얼마 전 3%다운페이먼트 융자상품이 부활하고, 크레딧점수 산출방식이 변경돼 일반인들의 평균 크레딧 점수가 오르는 등 바이어들에게 우호적인 환경이 조성되고 있다.


<구성훈 기자>