투자용 주택에 대한 융자는 주인이 주로 거주하는 주거주용 주택에 대한 융자보다 당연히 심사기준이 까다롭고 요구사항이 많다. 이는 투자용 주택에 대한 융자가 주거주용 주택에 대한 융자보다 더 위험한 것으로 간주되기 때문이다.

자동차 융자와는 달리 주택에 대한 융자는 누가 거주하느냐가 융자의 승인을 결정하는 중요한 요소 중 하나이다. 손님들은 별 생각없이 융자를 신청할수 있으나, 융자담당자들은 집을 여러 채 소유한 손님이 융자를 신청하면 이 부분에 대해 특별히 신경을 쓰게 된다.

미국에서 주택을 구입하고자 융자를 신청하면 렌더는 그 주택에 대한 용도를 따지는데 반드시 세 가지 가운데 하나가 되어야 한다. 주인이 거주하는 주거주용, 별장용으로 쓰여지는 세컨홈, 그리고 마지막으로 투자용이다.

이중 투자용 주택을 위한 융자는 주거주용이나 세컨홈 융자에 비해 더 위험한 융자로 분류되어 손님의 자격요건도 강화될 뿐만 아니라 이자율도 높게 적용된다. 다운페이먼트 규모와 출처, 수입계산, 신용점수, 이자율 등 모든 면에서 심사기준이 까다로워지기 때문에 생각지도 않은 부분이 문제가 되어 융자진행이 지체가 되거나 융자승인을 받지 못할 수 있게 된다.

투자용 주택을 구입하는 사람들이 가장 신경써야 할 부분은 다운페이먼트, 에스크로 비용, 여유자금 요구액(reserve requirement)등에 대한 자금출처이다.

여기서 여유자금 요구액이란 주거주용 융자에는 없는 것으로 3개월치의 PITI(Principal, Interest, Tax, Insurance, HOA)에 해당하는 금액을 추가로 보유하고 있을 것을 요구하는 것을 말한다. 결국 투자용 융자는 주거주용이나 세컨홈 융자에 비하여 더 많은 자금을 준비하고 있어야 된다.

그런데 이 자금에 대한 출처가 반드시 자기 돈이어야 하며 또한 증여금(Gift Funds)을 사용할 수 없다는데 중요한 포인트가 있다. 주거주용 융자에서는 출처가 불분명할 경우에는 누가 준 돈(증여금)이라고 할 수 있지만, 투자용에서는 이것이 안 된다는 말이다.

그리고 자기 돈이라고 함은 자신의 계좌에 최소한 3개월 이상 있었던 자금을 말하며, 최근 입금된 모든 금액에 대해서는 출처를 캐묻고 관련서류를 요구하며 출처가 불분명할 경우에는 그 돈을 상기 목적으로 사용할 수 없다는 말이다.

물론 월급 등 근거가 확실한 자금은 기간에 상관없이 당연히 자기돈으로 쳐준다. 투자용 융자 신청시 자금출처 문제로 융자승인에 어려움을 겪을 경우에는 해당 구매융자를 진행하면서 동시에 주거주용 주택에서 현금인출 재융자를 받거나, HELOC(Home Equity Line of Credit)을 이용하는 방법이 가장 좋은 해결책이 될 수 있다. 이는 매우 창의적인 발상으로 손님들이 자칫 생각하기 어려운 부분일수도 있다.

좋은 투자용 유닛을 발견했는데 자금이 부족하거나 혹은 자금출처 문제로 융자승인을 받지 못한 경우에는 현 주거주용 주택의 에퀴티를 이용하는 것이 좋은 해결책이 될 수 있다.

투자용 주택은 20% 다운으로도 구입이 가능하지만 25% 이상 다운할 경우에 가장 좋은 이자율을 받을 수 있다. 물론 융자금액이 올라가거나 신용점수가 낮아지는 경우, 2~4 유닛인 경우에는 다운페이먼트 요구가 늘어날 수 있다.

또한 투자용 주택은 FHA 융자로 구입할 수 없으며, 플립거래인 경우에는 융자승인 받기가 더 까다로워진다. 플립거래란 해당주택을 셀러가 최근 12개월내에 구입한 후 더 높은 가격에 다시 파는 거래를 말한다.

투자용 주택은 그 대상주택에서 렌트수입이 예상되기 때문에 주거주용을 살때보다 DTI(수입대비부채비율)가 덜 부담스러울수 있다. 따라서 수입이 다소부족하다고 느끼는 사람들도 투자용융자의 승인이 의외로 쉽게 나오는 경우를 종종 볼 수 있다.

그러나 렌트수입에 대한 계산은 보수적이어서 공실률을 고려한후 월수입의 75%만을 인정하므로 조심해야 한다. 또한 종종 렌더와 융자종류에 따라 손님이 부동산 투자경험이 2년이 안될 경우에는 수입으로 계산해 주지 않을수도 있으므로 이 또한 미리 확인할 필요가 있다.

결론적으로 투자용 주택구입을 위한 융자는 주거주용이나 세컨홈 주택에 대한 융자에 비해 자금 출처, 수입계산, 다운페이먼트 정도, 신용점수등 모든 가이드라인이 더 까다롭게 적용되므로, 융자가 필요한 시점보다 훨씬 이전부터 융자전문가의 상담을 받기를 권한다.

그리하여 충분한 시간을 가지고 충실히 서류 준비를 할 경우에 원하는 융자를 무사히 받을 수 있을 것으로 확신한다.

<문의 (213)393-6334>

<스티브 양 웰스파고은행 주탁융자 담당>