집값 상승과 더불어 변동금리 모기지(ARM) 신청이 늘면서 한인들의 관심도 커지고 있다.

수요 증가와 공급 부족인 주택 시장에서 필요한 융자 금액이 늘었기 때문인데 변동금리식이 만능이 아닌 만큼 고정금리식과 장단점을 비교해야 한다는 조언이다.

모기지 정보업체 ‘인사이드 모기지 파이낸스’는 올 2분기 변동금리 모기지 승인이 1분기에 비해 40% 증가했다고 최근 밝혔다. 보통 봄 이사철에 모기지가 늘지만 지난해 2분기 변동금리 모기지 증가세 15%에 비하면 올해는 2배 이상 급증했다.

변동금리 모기지의 최대 장점은 고정금리식에 비해 금리가 낮다는 점이다. 실제 지난주 30년만기 고정금리 모기지의 평균 금리가 4.11%였던데 반해, 5년 고정 후 변동금리 모기지는 3.38%로 0.73%포인트 낮았다.

변동금리 모기지는 옵션 선택이 가능해 10/1, 7/1, 5/1 식으로 고를 수 있다. 예를 들어 ‘10/1 ARM’은 첫 10년간 고정금리가 적용되다가 이후 20년 동안에는 정해진 룰에 따라 매 1년마다 금리가 변하게 된다. 또 42만4,000달러 이상의 점보론으로 융자 금액이 큰 경우에 상대적으로 이자율이 유리한 변동금리 모기지로 수요가 몰리는 특징이 있다.

다만 고정금리식에 비해 불확실성이 크다는 인식이 강해 선호도는 떨어졌던 게 사실이다. 2007~2008 금융위기를 불러왔다는 지적을 받고 지금은 사라진 역상각(Negative Amortization) 대출처럼 초기에 깎아준 이자를 나중에 원금에 가산하는 식 아니냐는 불신도 있었다.

그러나 고정금리식 만큼 엄격한 대출 심사를 거치는 까닭에 부실화 우려는 줄었고 대신 집값이 올라 필요한 대출액이 늘면서 변동금리 모기지가 각광을 받고 있다는 설명이다. 최근 3년간 꾸준히 올랐던 집값이 최근 답보 상태에 빠졌다가 다시 상승세를 타고 있다. 실제 코어로직이 집계한 전국의 8월 집값은 1년 전에 비해 6.9% 올라 3년래 최대폭 상승했고, 1~7월 누적 상승률도 6.7%에 달했다.

코어로직의 프랭크 노태프 수석 이코노미스트는 “수요 증가와 집값 상승을 이끈 요인으로 부족한 공급도 있지만 낮은 수준의 모기지 금리도 일조했다”며 “내년 모기지 금리가 올라도 부족한 공급 탓에 집값은 상승폭을 줄이더라도 더 오를 것”이라고 말했다.

한인 대출자들도 변동금리 모기지에 관심을 쏟고 있다. 융자액 60만달러 이상도 가능하고 100만~200만달러의 대출까지 필요한 이들이 대출을 받고 있는데 고정금리식과 금리 격차로 이자 부담이 적고, 초기에 가능한 선에서 확정 비용을 줄일 수 있는 장점이 매력으로 꼽힌다.

웰스파고의 융자담당 스티브 양 컨설턴트는 “고정금리 기간이 끝난 후 생길 수 있는 이자율 상승 문제는 그때 해결할 확신이 있는 경우에 신청을 많이 한다”며 “그렇다고 변동금리 모기지가 대출 심사가 느슨한 것은 아니니 잘 준비해야 할 것”이라고 말했다.

실제 은행들은 고정식에 비해 이자율이 낮은 변동식을 심사할 때도 내부적으로는 고정식에 버금하는 월 페이먼트를 부담할 수 있는지 따진 뒤 변동금리 모기지를 승인해주고 있다. 캐피털 이코노믹스의 매튜 포인튼 분석가도 “사상 최저인 공급 규모만 따지면 집값은 10% 이상 올라야 맞지만 승인이 까다로워지면서 제동이 걸렸다”며 “향후에도 보수적인 심사와 엄격한 잣대의 적용이 다급한 바이어들의 발목을 잡을 것”이라고 말했다.

<류정일 기자>