상속세 면제 한도를 대폭 늘린 연방 세법 개정과 새로운 형태의 투자 방법 등에 힘입어 올해 1031 익스체인지(부동산 매매 교환) 거래가 활기를 뛸 것으로 전망되고 있다.

1031 익스체인지란 주로 상업용 부동산을 매각한 후 일정 기간 내에 비슷한 종류의 다른 부동산을 매입할 경우 양도소득세(capital gains tax) 납세를 합법적으로 연기할 수 있어 한인 등 부동산 투자자들이 많이 이용하고 있다. 세금을 합법적으로 연기하게 되면서 세금을 낼 돈만큼 더 투자를 할 수 있게 돼 잘만 활용하면 더 많은 부를 축적할 수 있는 것이다.

통상 캘리포니아주에서 상업용 부동산을 매각할 경우 차익의 약 3분의 1인 30%에서 36%를 양도세로 내야 한다. 이중 연방정부 비중이 20~26%, 캘리포니아주 세금이 10~13%에 달한다.

무엇보다 1031 익스체인지를 통해 양도세 납세를 연기해도 추후 상속을 하면 한층 높아진 ‘과세 대상 기준’(step up tax basis)의 적용을 받기 때문에 연방·주정부에 내야할 양도세를 아예 없애거나 대폭 줄일 수 있다. 예를 들어 아버지가 300만달러에 산 부동산을 자녀가 증여받을 때 시세(fair market value)가 600만달러이고 이를 700만달러에 팔았다면 양도세 기준은 아버지가 산 300만달러가 아닌 시세 600만달러가 되기 때문에 아버지가 내야 할 양도세가 상속을 통해 사실상 없어지는 효과를 보는 것이다.

또한 부동산 업계와 공인회계사, 상속법 전문변호사 등에 따르면 개정된 세법에 따라 올해부터 합법적인 유산상속세 면제 한도가 지난해 549만달러의 두 배가 조금 넘는 1,120만달러로 상향 조정되면서 1031 익스체인지를 통해 얻은 차익을 자녀 등에게 상속할 때 세금을 대폭 줄이거나 내지 않아도 될 수 있게 된다.

박유진 유산상속법 전문변호사는 “증여세와 상속세의 경우 통합세이므로 증여와 상속을 통해 1,120만달러까지 상속자에게 세금 걱정 없이 넘길 수 있게 된다”며 “특히 부부 둘의 면제액을 합산하면 연 2,240만달러까지 증여세/상속세가 면제되기 때문에 세금 납세 부담 없이 지난해보다 더 큰 규모의 1031 익스체인지 거래가 가능해졌다”고 말했다.

한인타운에서 1031 익스체인지 세법 및 부동산 거래 자문을 전문적으로 해주고 있는 차비호 공인회계사는 “1031 익스체인스의 범위는 상당히 넓어 가주 외에 타주, 심지어 해외 부동산 투자 역시 1031 혜택이 가능하다”며 “연방 세법에 따라 최근에는 단독 투자가 아닌 부동산 공동투자 개념인 DST 부동산을 1031 익스체인지에 이용하는 경우도 증가하고 있다”고 말했다. DST 부동산의 경우 대형 아파트, 상가, 메디컬빌딩 등을 가주를 비롯, 전국적으로 투자할 수 있어 매물 확보가 쉽고 신속한 에스크로 클로징이 가능하며 무엇보다 직접 관리해야하는 부담에서 벗어날 수 있는 장점이 있다.

전문가들은 1031 익스체인지의 경우 세금과 밀접한 관계가 있고 개인마다 상황이 다르기 때문에 공인회계사, 상속전문 변호사, 부동산 중개인 등 전문가의 도움을 받는 것이 가장 중요하다고 조언했다.

■1031 익스체인지란

투자용 부동산을 매매한 후 특정 기간 내에 또 다른 투자용 부동산을 구입할 경우 양도소득세를 면제해주는 연방 세법이다. 단독주택과 아파트, 콘도와 타운하우스 등 주거용 렌탈 프라퍼티와 상가 건물, 토지까지 다양한 투자용 부동산 교환이 가능하다. 단 매각(클로징 기준) 후 45일(calendar date) 내에 교환할 매물 후보(3개까지)를 찾아야하고 매입 클로징은 180일 이내에 완료해야 한다. 180일 기간은 연장되지 않아 주의해야 한다.

<조환동 기자>