이란과의 전쟁 여파로 금융 시장이 크게 출렁였다. 시장 변동성이 다시 커진 가운데, 금융 전문가들은 전쟁이 장기화될 경우 주가 추가 하락 가능성을 경고하고 있다. 유가 급등과 인플레이션 우려까지 겹치면서 소비자들의 지갑에도 영향을 미칠 전망이다. 반면 모기지 이자율은 3년 만에 최저 수준을 기록하고, 주택 매물이 늘어나는 등 부동산 시장에는 긍정적인 변화가 나타나고 있다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 부동산 투자와 주식 투자 사이에서 고민하는 투자자를 위해 각 투자의 최근 수익률과 성격을 살펴봤다.

■ 부동산… ‘장기 투자·실거주’ 목적 있어야

현재 주식시장과 주택시장 모두 상당한 불확실성에 직면해 있다. 이란 전쟁으로 주가는 급락했고 하락세를 보이던 모기지 이자율은 소폭 반등했다. (3월 12일 기준) 개인 재정 및 투자 전문가들은 현재를 어느 쪽에 투자해도 손실을 볼 수 있지만, 반대로 저점 매수를 통해 수익을 올릴 기회로도 보고 있다.

둘 중 부동산의 경우 잠재적인 투자 수익과 함께 거주할 수 있기 때문에 실거주 가치도 제공하는 투자로 여겨진다. 이처럼 재정 및 투자 전문가들 사이에서 부동산 투자가 장기적인 관점에서 견실한 투자라는 데 큰 이견은 없다.

일반적으로 주택 투자 수익을 얻으려면 구입 후 최소 5년 이상 보유해야 하는 것으로 알려져 왔다. 하지만 주택 가격 상승 등으로 인해 보유 기간이 길어졌지만, 주택 가치가 장기적으로 상승할 것이란 전망은 여전히 지배적이다.

한 투자자가 2020년 3월 당시 중간 주택가격인 31만9000달러에 집을 구입했을 경우, 2025년 3월 중간 주택가격이 42만4900달러로 올라 약 33%의 높은 수익률을 올린 것으로 볼 수 있다. 리얼터닷컴에 따르면 올해도 주택 가격이 상승할 전망이지만 상승폭은 약 2.2%에 그칠 것으로 전망된다.

해나 존스는 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “코로나 팬데믹 기간 주택 가격은 구매 수요가 공급을 크게 웃돌면서 급등했다”라며 “팬데믹 이전에 집을 구입했던 주택 소유자들은 주택을 매각하면서 상당한 수익을 얻었고 지금까지 비슷한 흐름이 이어지고 있다”라고 설명했다.

하지만 존스 이코노미스트는 “여전히 높은 주택 가격과 높은 모기지 이자율로 인해 현재 주택 구매 비용이 매우 높은 상황”이라며 최근의 시장 변동성이 나타나기 전부터 부동산 투자 수익률이 이미 정체되기 시작한 점을 지적했다.

■ 부동산 수익…3년전부터 정체

최근 5년간의 중간 주택가격을 추이를 살펴보면 주택가격이 높은 수준에서 머물며 투자 수익률이 과거 평균에 비해 낮아진 것을 알 수 있다. (도표 참고)

따라서 현재 부동산 시장 상황을 고려할 때 부동산을 단기 투자 목적으로 매입하는 것은 적절한 선택이 아닐 수 있다.

높은 주택 구매 비용과 더불어 전국 대부분 지역에서 임대료 상승세가 둔화되거나 하락하고 있어, 투자자들이 임대 수입만으로 매달 발생하는 이자 및 관리 비용을 충당하기 어려울 가능성도 크다.

하지만 생애 첫 주택을 구입 목적이거나 장기 거주 목적인 경우 주택 구입이 여전히 유리한 투자로 여겨진다. 존스 이코노미스트는 “부동산은 단순한 투자 수단 이상의 가치를 지닌다”라며 “직접 거주하는 주택 소유자에게는 주택이 제공하는 거주 공간이 투자 수익과는 별개로 중요한 가치가 된다”라고 강조했다.

■ 주식…변동성 커 장기 분산 투자해야

주식시장 역시 현재로서는 시장 상황을 지켜보며 장기적으로 투자 상태를 유지하는 것이 바람직하다는 의견이 많다. 과거 사례에서 투자는 시간이 지나면서 회복되는 경우가 많았기 때문이다.

재정 자문업체 마인드풀 파이낸셜 파트너스 멜리사 머피 파본 대표는 “시장 변동은 정상적인 현상으로 투자를 유지하는 전략이 중요하다”라며 “역사적으로 보면 시장에서 최악의 상황 뒤에 종종 최고의 상승장이 뒤따랐기 때문에 시장 타이밍을 맞추려는 시도는 대개 득보다 실이 많다”라고 조언했다.

S&P 500 지수의 경우 2023년 26.3%, 2024년 25.0% 상승한 뒤 2025년에는 상승률이 17.9%로 다소 낮아졌다. 하지만 상승폭이 줄어들었음에도 불구하고 3년 연속 높은 상승률을 기록한 셈이다.

재정 자문업체 리얼 라이프 플래닝의 신시아 마이어 재무설계사는 “장기적인 관점에서 투자하고 포트폴리오를 분산해 다양한 종목의 주식에 투자하면 그중 일부는 언제나 좋은 성과를 낼 것”이라고 조언했다.

‘투자의 귀재’ 워런 버핏이 남긴 말에 의하면 투자 여력이 있는 경우 지금이 주식투자에 뛰어들기 좋은 시기일 수도 있다.

버핏이 2008년 대공황 여파가 한창이던 시기에 뉴욕타임스 기고문에 “나쁜 뉴스는 투자자의 가장 좋은 친구다. 그것은 미국의 미래를 할인된 가격에 살 수 있는 기회를 제공하기 때문”이라는 투자 조언을 남긴 바 있다.

■ 경기 침체 시 부동산 투자 기회↑

그렇다면 지금은 부동산과 주식 중 어떤 투자가 더 유리한 선택일까? 두 자산 모두 장기적으로는 수익을 낼 가능성이 높지만, 경제가 침체 국면으로 접어들 가능성이 큰 경우 부동산 투자에서 더 큰 투자 기회를 얻을 가능성이 있다.

리얼터닷컴의 존스 이코노미스트는 “경제가 경기 침체로 향할 경우 실업률이 상승할 가능성이 크고, 이는 주택 수요 감소와 매물 증가로 이어질 수 있다”라며 “주택 공급이 늘어나고 수요가 줄면 주택 가격 하락 압력이 커지며 모기지 이자율 하락으로 이어지는 경우가 많다”라고 설명했다.

주택 가격 하락과 낮은 모기지 이자율이 결합되면 부동산 투자자에게 유리한 주택 시장 환경이 형성된다. 하지만 경기 침체로 인한 저성장과 높은 실업률 등 부동산 투자에 미칠 부정적인 요인도 고려해 신중한 투자 결정을 내릴 필요가 있다.

<준 최 객원 기자>