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주식시장이 2년반이나 하강세에 있고 머니마켓등의 현금구좌는 이자가 거의 0%인 상황에서 부동산 시세만 연간 두자리 숫자로 치솟고 있자 투자가들의 관심이 임대부동산에 몰리고 있다. 부동산 투자는 상업용빌딩, 오피스빌딩등에 조직적으로 장기 투자하는 부동산신탁투자(REIT)도 할수있지만 개인이 손쉬운 것은 역시 임대부동산을 개인적으로 소유하는 것이다. 여유돈이 있는 투자가들의 관심을 끌고 있는 임대부동산 소유의 장점과 위험부담을 살펴보자.
임대부동산을 20년∼30년간 소유하고 있던 사람들은 요즘 주식시장이 곤두박질칠때마다 회심의 미소를 짓고 있다. 렌트가 올라 매달 인컴이 늘어난데다가 부동산 시세까지 올라 꿩먹고 알먹는 식의 투자에 재미가 저절로난다.
이런 투자 선배들의 성공에 자극받은 신참 투자가들이 주식시장이 더 꺼지기 전에 서둘러 돈을 빼서 투자부동산을 찾고있지만 전문가들은 “섣불리 덤벼들어선 위험하다”고 경고하고 있다.
■임대부동산 소유의 위험부담
테넌트가 렌트를 내지않을때는 그 부동산이 쓰레기가 되어버릴 수도 있다.
렌트 몇 달 못받고 변호사 비용지불하고 퇴거시키는데 족히 6개월은 걸린다. 금전적, 정신적 손해를 감수해야 한다. 또 여태까지 부동산 가격이 몇 년간 계속 올랐다고 이런 순풍이 앞으로도 계속 불리라는 보장도 없다. 오르기는커녕 어떤 시점에서는 추풍낙엽 처럼 가격이 떨어질지도 모른다.
부동산 소유했다고 가만히 앉아서 알돈만 챙길수 있으리라는 관망은 지나친 낙관이다. 시간 투자를 해야한다.
특히 아파트등은 끊임없는 관리가 필요하다. 수입이 모기지, 보험, 재산세, 관리비를 커버하지 못할때는 매달 과외돈을 더 투자해야 한다.
■수익성 여부를 검토하는 방법
10만달러짜리 임대용 주택을 2만달러 다운페이먼트 하고 7%의 이자율로 모기지를 얻는다고 가정하자. 모기지 페이먼트는 매달 532달러 25센트이고 재산세, 보험, 관리비를 합쳐 매달 125달러의 경비가 발생한다. 렌트로 매달 657달러 이상을 받을 수있다면 일단 투자가치가 있다.
연간 4%로 부동산 가격이 상승한다고 가정할 때 10년후면 14만8000달러로 가격이 올라있고 부동산 에이전트 커미션 6%를 제하고도 13만9,120달러는 받을 수있다.
그동안 모기지 갚은금액 6만8,650달러를 제하고나면 7만470달러가 고스란히 손에 떨어진다. 2만달러 투자에 10년간 연간 수익률이 13.4%가 된다.
장기적으로 주거용 부동산 투자수익률은 4%이고 정부 채권은 5%, 주식은 11%이다.
■임대용 부동산의 현명한 투자방법
투자가가 살고있는 지역과 가까운곳이 좋다. 그래야 가격, 범죄율, 학군, 렌트등을 정확히 파악할수 있다.
젊은 투자가들에게는 듀플렉스가 바람직하다. 한쪽은 주인이 거주하고 다른쪽을 임대놓으면 주거와 임대부동산 모두를 소유할 수 있다. 몇 년후면 단독주택을 마련할만한 비용이 빠질 수도 있다.
가격과 위치가 관건이다. 전문가 도움이 필요하며 아파트등 관리가 복잡한 부동산은 부동산관리 전문회사를 이용하는 것도 한 방법이다. <정석창 기자>
임대부동산을 20년∼30년간 소유하고 있던 사람들은 요즘 주식시장이 곤두박질칠때마다 회심의 미소를 짓고 있다. 렌트가 올라 매달 인컴이 늘어난데다가 부동산 시세까지 올라 꿩먹고 알먹는 식의 투자에 재미가 저절로난다.
이런 투자 선배들의 성공에 자극받은 신참 투자가들이 주식시장이 더 꺼지기 전에 서둘러 돈을 빼서 투자부동산을 찾고있지만 전문가들은 “섣불리 덤벼들어선 위험하다”고 경고하고 있다.
■임대부동산 소유의 위험부담
테넌트가 렌트를 내지않을때는 그 부동산이 쓰레기가 되어버릴 수도 있다.
렌트 몇 달 못받고 변호사 비용지불하고 퇴거시키는데 족히 6개월은 걸린다. 금전적, 정신적 손해를 감수해야 한다. 또 여태까지 부동산 가격이 몇 년간 계속 올랐다고 이런 순풍이 앞으로도 계속 불리라는 보장도 없다. 오르기는커녕 어떤 시점에서는 추풍낙엽 처럼 가격이 떨어질지도 모른다.
부동산 소유했다고 가만히 앉아서 알돈만 챙길수 있으리라는 관망은 지나친 낙관이다. 시간 투자를 해야한다.
특히 아파트등은 끊임없는 관리가 필요하다. 수입이 모기지, 보험, 재산세, 관리비를 커버하지 못할때는 매달 과외돈을 더 투자해야 한다.
■수익성 여부를 검토하는 방법
10만달러짜리 임대용 주택을 2만달러 다운페이먼트 하고 7%의 이자율로 모기지를 얻는다고 가정하자. 모기지 페이먼트는 매달 532달러 25센트이고 재산세, 보험, 관리비를 합쳐 매달 125달러의 경비가 발생한다. 렌트로 매달 657달러 이상을 받을 수있다면 일단 투자가치가 있다.
연간 4%로 부동산 가격이 상승한다고 가정할 때 10년후면 14만8000달러로 가격이 올라있고 부동산 에이전트 커미션 6%를 제하고도 13만9,120달러는 받을 수있다.
그동안 모기지 갚은금액 6만8,650달러를 제하고나면 7만470달러가 고스란히 손에 떨어진다. 2만달러 투자에 10년간 연간 수익률이 13.4%가 된다.
장기적으로 주거용 부동산 투자수익률은 4%이고 정부 채권은 5%, 주식은 11%이다.
■임대용 부동산의 현명한 투자방법
투자가가 살고있는 지역과 가까운곳이 좋다. 그래야 가격, 범죄율, 학군, 렌트등을 정확히 파악할수 있다.
젊은 투자가들에게는 듀플렉스가 바람직하다. 한쪽은 주인이 거주하고 다른쪽을 임대놓으면 주거와 임대부동산 모두를 소유할 수 있다. 몇 년후면 단독주택을 마련할만한 비용이 빠질 수도 있다.
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