부동산 임대수익은 감가상각 적용하면 세금 한푼도 안낼수도
건물팔아 재투자하면 25~47% 양도소득세 무기한 연기 가능

유산으로 부동산 주면 소유기간중 가격 상승분 양도소득세 면제
부부 공동소유 주택 2년 거주하면 양도이익 50만달러까지 면세

한인부동산 투자가들은 시세차익에만 신경을 쓰고 절세를 통한 이익에는 관심이 없거나 잘 모르는 것이 현실이다. 부동산 투자 때 절세전략만 잘 세워도 단순한 시세차익보다 더 많은 이익을 남길 수 있다는 것이 전문가들의 지적이다. 한인부동산 투자가들이 절세 아이디어를 갖고 실질적으로 얼마나 더 많은 이득을 남길 수 있는 지 알아본다.

■부동산 투자 때 가장 중요한 절세 아이디어 네 가지

1. 감가상각

투자목표는 수익 창출이다. 부동산 투자 때에는 두 가지 수입을 기대할 수 있다. 하나는 임대수입이고 또 하나는 시가 상승이다. 은행 CD에 돈을 두면 이자를 받고 주식에 투자하면 주식배당을 받으며 이 두 가지 수입은 세금대상이 된다. 그러나 부동산에 투자해서 버는 임대수입은 대부분의 경우 감가상각 혜택으로 세금을 내지 않을 수 있고 잘 계획하면 다른 수입과도 상쇄해 절세효과를 누릴 수 있다.

2. 1031 교환

부동산 투자는 소유 건물을 팔고 재투자할 경우 양도소득에 대한 이자를 연기할 수 있어 재산증식에 유리하다. 그러나 주식에 투자하거나 사업에 투자해서 이익을 남기고 팔면 양도소득에 대해 세금을 내어야 한다. 세율이 25%에서 47% 정도 된다고 가정하면 이익에 대해 세금을 내고 재투자하는 경우와 세금을 내지 않고 재투자하는 경우 장기적인 복리로 따지면 결과는 큰 차이가 날 수 있다.

3. 상속 때 양도소득세 면제

부동산을 유산으로 남길 경우 소유기간 생긴 시가 상승에 대한 양도 소득세가 면제된다. 2009년 현재 개인당 350만달러의 상속은 상속세가 면제되며 부부인 경우 리빙 트러스트를 통해 700만달러까지 상속세를 면제받을 수 있다. 만약 1031 교환 부동산으로 양도 소득세를 연기한 건물을 유산으로 남겼다면 이렇게 연기한 세금도 같은 세법이 적용되어 더 많은 재산을 가족에게 남길 수 있다. 그리고 만약 700만달러 이상 유산할 경우에도 생명보험을 통해 소유 부동산을 팔지 않고 상속세를 낼 수 있는 방법이 있다.

4. Real Estate Professional(REP)로 세금보고 할 경우

부동산 소유 때 감가상각 경비는 실제로 현금이 지출되지 않는 경비이다. 종종 감가상각이 임대 순수입보다 많아 세금상 손해가 날 수 있는 경우가 있는데 현행 세법은 이런 경우 납세자의 다른 수입(AGI), 사업상 혹은 이자 등이 15만달러가 넘으면 손해를 상쇄하지 못하게 되어 있다. 그러나 납세자가 Real Estate Professional(REP)로 qualify될 수 있으면 감가상각 손해를 다른 수입과 상쇄할 수 있어 절세에 유리하다.

■절세사례

200만달러를 투자해 한 사람은 콘도개발(투자만 신경 쓴 경우), 또 한 사람은 상가 투자(세금을 고려한 경우)를 했을 경우를 비교해 어느 정도 이익을 봤는지 살펴본다.

1. 콘도 프로젝트
은행 융자 300만달러 등 총 500만달러를 투자해서 콘도 짓는데 3년, 파는데 1년 총 4년이 걸림. 700만달러에 콘도를 매각해 200만달러의 이익이 발생했다.(100% 이익 발생)
*부동산 개발업자는 개발에서 생긴 이익이 ordinary income(일반 수입-자본 이익인 capital income과 다르게 세율이 적용됨)으로 취급되어 연방 최고세율 38% 주정부 최고세율 9.3% 적용되어 총 47.3% 세금이 200만달러 이익에 적용된다.
*200만달러 이익에서 세금 47.3% (94만6,000)를 빼면 106만4,000달러가 남는다.
*4년 후에 처음 자본금 200만달러에서 106만4,000달러 이익을 더하면 모두 306만4,000달러가 있다.

2. 상가 CAP 7.5에 200만달러 투자
은행 융자 300만달러를 빌려 총 500만달러짜리 상가를 살 경우. 은행 이자 6.5%, 매년 건물 시가 상승률 5% 가정, 4년 후 20% 증가하면 600만달러짜리 상가가 됨(투자수익이 세금 혜택이 있을 경우).
l4년 소유기간 매년 임대 순수익률: NOI(37만5,000달러) 빼기 은행이자 19만5,000달러(300만달러×6.5%) 18만달러가 매년 임대 순수입이다.
-l18만달러 순수입은 감가상각 경비로 세금을 피할 수 있다.
-l18만달러 순수입은 투자액 200만달러의 9%에 해당하는 수입이다.
-l9% 곱하기 4년은 36% 수입이 세금을 내지 않으므로 전체는 72만달러이다.
-4년 후 상가를 600만달러에 팔면 100만달러의 양도소득이 발생한다.
-100만달러 소득은 투자액 200만달러의 50% 이익에 해당한다.
-100만달러 이익 더하기 72만달러 임대수입은 172만달러 수입(4년간 172% 수익 발생)이다.
-172만달러 수입을 세금을 내지 않고 재투자할 수 있다. 총 200만달러(자본금)+172만달러(수입)=372만달러가 있다.
*부동산 투자가는 개발업자와 달리 건물을 팔고 1031교환으로 재투자 하면 이익 100만달러에 대한 세금을 연기할 수 있다.
*비교: 개발업자가 200만달러를 벌고 임대업자가 172만달러를 벌었다.
-그러나 세금을 내고 난후 개발업자는 106만달러가 남았고
-반면 세금을 안 내도 되는 투자업자는 172만달러가 남았다.
결론: 돈을 벌었다고 해서 다 내 것이 되는 것은 아니고 세금을 내고 난 후 활용할 수 있는 돈이 실질적으로 번 돈이다.
같은 돈을 투자했어도 절세전략을 세운 경우 무려 60만달러의 이익을 더 볼 수 있기 때문에 절세를 감안한 투자전략이 중요하다.

■일반주택 소유주의 절세 아이디어

1. 부부 공동 2년 이상 거주 & 소유 때 양도이익의 50만달러까지 면세이다. 싱글은 25만달러이다.

처음 이 법이 나왔을 때 많은 사람들이 허름한 집을 사서 수리해서 팔기도 했다. 요즘 같은 경우 특히 좋은 지역에 관리부실이나 꼭 팔아야 하는 집들을 싸게 사서 살면서 수리해 2년 후 이익을 남기고 파는 계획을 해 볼 수 있다.

2. 오랫동안 집을 소유한 분들은 에쿼티가 많을 경우가 있다.

에쿼티론이 가능한 경우는 이 에쿼티를 활용하면 현재 싸게 집들을 구입할 수 있다. 에쿼티 론이 10만달러 이상 되면 이자 공제가 되지 않는다고 알고 있지만 사실은 그렇지 않다. 이유는 에쿼티론을 한 건물에는 10만달러까지 이자가 공제되지만 10만달러가 넘는 부분은 새로 투자한 건물의 이자로 공제할 수 있기 때문이다.

예를 들어 현재 주택 시가가 150만달러이고 론이 50만달러 있으면 에쿼티론 50만달러를 꺼내 다른 건물을 살 수 있다. 이때 에쿼티론 50만달러에서 발생하는 이자는 새로 구입한 건물의 경비로 활용할 수 있다.


<박흥률 기자>
<도움말 차비호 CPA Wisdom TIC 대표>