모기지 부채 구제법이 올해 말로 종료될 예정으로 내년 숏세일에 나서는 주택 소유주들 대상으로 세금 폭탄이 우려된다. 다만 가주 등 일부 주는 구제법이 종료되더라도 종전대로 세금면제 대상에 포함된다.

새해부터 본격적인 시행을 앞두고 있는 부동산 관련 법안들이 많다. 부동산 업계의 관심과 우려를 동시에 받고 있는 대표적인 법안은 적격 모기지 대출법이다. 새 법안이 시행되면 모기지 대출이 더욱 힘들어질 전망이다. 주택경기 활성화를 위해 그간 시행돼 온 각종 세금혜택 프로그램도 새해 줄줄이 종료를 앞두고 있다. 숏세일이나 모기지 원금삭감으로 발생한 소득에 대해 세금을 면제 해주는 모기지 부채 구제법이 올해 말 종료가 확실시 된다. 이에 따라 내년 숏세일이나 모기지 원금삭감에 나서는 주택 소유주에게 세금폭탄이 우려된다. 이밖에 내년도 변경되는 부동산 관련 법안을 살펴본다.


■모기지 관련 규정

▲수수료 3% 제한
내년 1월10일 ‘적격 모기지 대출법’(QMR) 시행에 따라 앞으로 모기지 대출 수수료가 대출액의 최고 3%로 제한된다.

새 규정 시행 이후 40만달러의 모기지를 대출 받았다면 은행은 대출자에게 최고 1만2,000달러 이상의 수수료를 부과할 수 없게 된다.

은행 측의 무분별한 수수료 부과행위를 규제하겠다는 것이 새 규정의 목적이지만 혜택은 제한적이고 오히려 저소득층 주택 구입자들에게 피해가 돌아갈 것으로 우려된다.

은행의 모기지 대출 수수료 상한선이 3%로 묶이게 되면 소규모 대출을 꺼리는 은행이 늘 것이라는 우려다. 예를 들어 모기지 8만달러를 대출해도 은행이 받을 수 있는 최고 수수료 금액은 2,400달러로 은행 측에 발생할 것으로 예상되는 인건비 등 대출관련 비용에 미치지 못하기 때문이다.

▲자영업자 대출 난관 예상
새 모기지법이 시행되면 가뜩이나 어려운 자영업자의 모기지 대출이 더욱 힘들게 될 전망이다. 내년부터 대출 은행들은 모기지 대출 신청자들의 대출상환 능력을 입증해야 할 의무가 강화되기 때문이다. 소득이 일정한 월급 생활자들의 경우 회사가 발급하는 월급 명세서나 W-2 양식 등을 소득 증명자료로 제출하고 은행 측으로부터 쉽게 인정을 받는다.

반면 자영업자 경우 월급 생활자에 비해 소득이 일정치 않아 새 규정 시행 후 ‘대출상환능 력’을 입증하는 데 어려움을 겪게 될 것으로 예상된다.

새 규정에 따라 자영업자는 과거 3년 중 소득이 가장 낮은 해의 소득을 기준으로 대출이 승인되기 때문에 3년치 소득이 일정하지 않다면 모기지 대출 때 불이익을 피하기 힘들겠다.

▲대출한도 축소 연기
내년 초 시행 예정이던 컨포밍 융자의 대출한도 축소 시기는 다행히 일시 연기됐다.

이에 따라 모기지 대출자들은 축소 예정시기인 내년 여름까지는 종전대로 일반 지역의 경우 최고 약 41만7,000달러까지, 고가주택 지역은 최고 약 62만5,000달러까지의 컨포밍 융자를 받을 수 있게 됐다.

컨포밍 융자는 은행이 발급하고 국영 모기지기관인 프레디맥과 패니매가 보증을 서는 융자다.

대출한도를 포함, 두 기관의 대출기준에 적합해야 보증을 받을 수 있고 낮은 이자율 등의 혜택이 제공되기 때문에 은행은 물론 대출자들이 선호하는 융자다. ‘연방 주택금융국’(FHFA)은 주택 금융시장에서 정부의 역할을 줄이고 납세자들의 모기지 부담을 감소하기 위해 지난 8월 컨포밍 융자 대출한도 축소 계획을 발표했다.

그러나 내년 초 QMR 등 새 모기지법이 시행될 예정으로 주택 금융시장의 충격을 피하기 위해 점진적인 대출한도 축소 쪽으로 방향을 선회한다고 지난 10월 수정된 계획을 발표했다.

내년 중 컨포밍 융자 한도가 축소되더라도 FHA 융자의 한도액은 전혀 영향을 받지 않는다. 모기지 대출자들이 흔히 오해하기 쉬운 부분으로 FHA는 컨포밍 융자에 포함되지 않기 때문에 자체 대출한도 등의 기준을 가지고 있다.

‘연방 주택개발국’(HUD)이 정한 FHA 융자 한도액은 카운티별로 차이가 있는데 현재 27만1,050달러에서 72만9,750달러 사이다. 내년 중 컨포밍 융자 한도가 축소될 경우 FHA 융자 신청이 증가할 전망이다.

▲정부 보증 수수료 인상
이른바 ‘G-fees’로 불리는 정부 보증 수수료가 내년 중 인상될 예정이다. 현재 모기지 대출 금액 20만달러 기준, 월 약 6달러선인 보증 수수료는 인상 후 월 최고 약 33달러까지 오르게 된다.

연간으로 따지면 약 360달러의 보증 수수료 부담이 발생하고 30년 만기 기준으로는 총 약 1만달러가 넘는 금액의 보증 수수료를 정부에 납부해야 하는 셈이다.

G-fees는 패니메나 프레디맥 등 국영 모기지기관이 보증하는 모기지 대출 발급 때 부과되는 보증 수수료로 금액은 크지 않고 대부분 이자율에 포함되기 때문에 대출자들이 비용 부담으로 잘 느끼지 않던 수수료다.

G-fees는 주로 정부 재원 충당에 사용되는 수수료로 ‘연방 주택금융국’(FHFA)는 부족한 재원 마련을 위해 인상을 결정했다.


■세금혜택 종료

▲모기지 부채 구제법 종료
숏세일이나 모기지 부채 원금삭감 등으로 발생한 소득에 대해 세금을 면제해 주는 ‘모기지 부채 구제법안’(Mortgage Forgiveness Debt Relief)의 올해 말 종료가 확실시 된다.

지난해와 달리 관련 법안을 연장하려는 법안이 상정되어 있지 않고 연장 논의 움직임도 없어 내년부터 숏세일로 집을 처분하거나 융자조정을 통해 원금을 삭감 받은 주택 소유주들에게 세금폭탄이 우려된다. ‘