올해 30년 만기 고정 모기지 금리는 지속적으로 상승할 것으로 보이지만 그래도 낮은 수준을 유지할 것이 확실해 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 좋은 기회가 될 전망이다.

봄은 주택거래가 늘어나는 시기이다. 올해 미국 경제가 완연한 회복세를 보이고 있다는 경제학자들의 전망이 나오면서 주택구입 희망자들이 슬슬 기지개를 켜고 있다. 좋은 경제 뉴스가 나오면 모기지 금리는 대체로 상승한다. 하지만 3월 말 현재 30년 만기 고정 모기지 금리는 아직도 꽤 낮은 수준이라고 전문가들은 강조한다. 금리가 이 정도 수준이라면 집을 구입하는 것이 나쁘지 않다는 얘기다. 주택구입 희망자들에게 올 봄은 좋은 기회를 가져다 줄 것 같다. 문제는 늘어나는 수요를 매물이 얼마나 받쳐줄 것 인지다. 처음 집을 사는 사람도, 경제적으로 여유가 있는 투자자도, 한정된 매물을 놓고 경쟁을 벌인 것이 확실하다. 주택구입 희망자들이 염두에 두어야 할 6가지 사항들을 살펴본다.


1. 낮은 모기지 금리

홈 바이어들이 가장 관심을 두는 것은 다름 아닌 모기지 금리다. 대부분이 융자를 얻어 집을 사기 때문이다. 올 한해동안 모기지 금리는 지속적으로 상승할 것으로 보인다. 그러나 연말이 되어도 금리는 과거보다 낮은 수준을 유지할 것이 확실하다.

여기서 테마는 비교적 심플하다. 경제상황이 나쁘면 모기지 금리는 떨어지고, 경제가 좋아지면 금리가 오른다는 점이다. 모기지 금리를 예측하려면 적지 않은 요소들을 고려해야 한다. 따라서 금리 예측은 어렵다.

부동산 전문 사이트 ‘HSH 닷컴’의 키스 검빙어 부사장은 “2014년 한해동안 30년 만기 고정 모기지 금리는 4.375~5.625% 사이에서 왔다 갔다 할 것”이라고 전망했다.


2. 한정된 매물

일반적으로 주택가격이 상승하면 소유주들이 앞 다퉈 집을 시장에 매물로 내놓는다. 부동산 전문가들은 올해는 지난해처럼 급격한 집값 상승은 없을 것이라고 전망한 바 있다. 주택가격이 오른다는 것은 홈에퀴티가 쌓인다는 것을 의미한다.

에퀴티가 있는 주택소유주들은 집을 팔 때 손해를 볼 것이라는 두려움을 갖지 않아도 된다. ‘코어로직’의 마크 플레밍 경제 분석가는 “올 한해동안 기존의 홈오너들이 보유한 에퀴티는 계속 늘어날 것”이라며 “차압, 숏세일 매물 감소로 인해 시장에 나오는 매물 수가 줄어들 것이 확실하다”고 말했다.


3. 온라인 홈샤핑

부동산 영역에서도 인터넷은 위세를 떨치고 있다. 미국 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난해 주택을 구입한 사람 10명 중 9명은 주택구입 절차를 밟는 동안 인터넷에 접속해 필요한 정보를 얻었다.

온라인을 통해 집에 대한 정보를 얻는 것은 그리 어렵지 않다. 하지만 잘 알려진 홈리스팅 서비스라도 회사별로 웹사이트 스타일과 정보 내용이 제각각이다. 원하는 정보를 알려주는 사이트가 어디인지 파악하는 것이 핵심이다. 전통적인 홈 리스팅 서비스가 전부는 아니다. 요즘‘핀터레스트’(Pinterest)라는 소셜 네트웍 서비스도 드림 홈 샤핑에 나서는 사람들에게 인기가 높다. 집 관련 정보뿐만 아니라 동네 및 학군 정보도 제공한다.


4. 전통적인 모기지 융자 외 옵션

연방 정부는 올 들어 모기지 융자 심사기준을 매우 까다롭게 만들어 경제적으로 안정되지 못한 사람들의 주택 구입이 어렵게 됐다.

전통적인 30년 고정 모기지를 얻기가 힘들다면 집값의 3.5%만 다운하는 FHA 융자상품이나 처음에는 낮은 이자율이 적용돼 월 페이먼트를 낮출 수 있는 변동이자(ARM) 상품 등이 대안이 될 수 있다. 변동이자 모기지는 전체 모기지 시장의 소수를 차지하지만 올 들어 주택가격과 모기지 금리가 상승하면서 다시 홈바이어들의 주목을 받고 있는 것으로 나타났다.


5. 융자신청 서류

2014년이 변동이자 모기지의 해가 될 것인지는 확실치 않다. 하지만 올해가 ‘융자서류’의 해가 될 것이라는 데에는 이견을 제기하기 힘들다. 모기지 융자 전문가들은 지난 몇년 동안 모기지 융자를 신청해 본 경험이 있다면 서류 분량이 어느 정도인지 알 것이다.

만약 이번에 처음 집을 사는 바이어라면 융자기관의 요구사항에 대해 놀랄 수도 있다. 지난 1월부터 모기지 융자 신청자격이 강화돼 수입, 재산 등을 증명하는 서류를 완벽하게 갖춰야 한다. 모기지 융자를 신청한 뒤 문제없이 갚을 능력이 있는지 렌더가 철저히 검증하도록 새로운 규정은 요구하고 있다.

브룩클린 법대 데이빗 라이스 교수는 “융자기관들이 신속히 이익을 실현하기 위해 모기지 융자를 쉽게 발급하지 못하도록 하는 것이 새 규정의 골자”라고 설명했다.


6. 재융자 기회 감소

현재 주택을 소유하고 있고 재융자를 원한다면 올해 기회가 올 가능성이 크다. 하지만 기회가 닥쳤을 때 바로 행동에 옮길 수 있도록 준비를 해두는 것이 필요하다. 재융자는 모기지 금리에 의해 좌우된다.

항상 모기지 금리 움직임을 면밀히 주시하다 금리가 떨어질 때 재융자를 신청해야 한다. 이는 주가가 떨어졌을 때 매입하는 주식투자 방법과도 흡사하다.

위스콘신주 오코노모워크 소재 ‘인란타 모기지’의 스티븐 마치 매니저는 “모기지 금리에 크게 신경 쓰는 홈오너라면 일단 재융자 신청 절차를 시작하고 금리가 하락할 때까지 기다렸다 융자를 클로즈할 것”을 조언했다.


<구성훈 기자>