과도한 투자 열기 탓에 LA의 아파트 렌트가 고공행진을 이어가고 있다는 분석이 제기됐다. 미국 전체에 걸쳐 20년래 최대 수준인 아파트 공급 열기 속에서 LA는 올해 전국에서 4번째로 많은 아파트가 건설될 전망이다.

공급이 늘면 가격 즉, 렌트는 하락해야 하는 것 아니냐고 반문할 수 있지만 현재 공급되는 아파트 물량의 이면에 투자자들의 고도의 노림수가 작동하며 렌트는 꾸준히 상승하고 있다.

부동산 정보업체 야디 매트릭스에 따르면 올해 전국적으로 공급될 아파트는 총 34만5,000유닛으로 지난해 28만5,000유닛에 비해 21% 증가할 전망이다.

1997~2006년 10년간 연평균 약 21만유닛이 공급됐고 2012~2014년 연평균 약 23만유닛이 건설된 것과는 큰 차이로 올 한해 20년래 최대 규모의 아파트가 선보일 것으로 예측된다.

주요 도시별로는 뉴욕 인근이 2만7,000여유닛으로 가장 많고, 달라스 2만5,000유닛, 휴스턴 1만8,000유닛, LA 1만5,000유닛 등의 순이다. <표 참조> 인구 및 고용 증가율이 타도시에 비해 낮은 편에 속하지만 LA가 전국에서 네번째로 많은 아파트가 건설 중인 이유는 그와 별개로 투자자들이 몰리고 있기 때문이다.

LA의 상업용 부동산 전문회사인 ‘키더 매튜스’(Kidder Mathews)는 지난해 남가주에서 거래된 아파트는 총 4,200건으로 2010년의 1,264건에 비해 3.3배 늘었다고 최근 밝혔다. 투자자들은 올해 들어서도 아파트 매입 열기를 이어가 이미 2,475개의 아파트 건물을 구입했다.

투자자들이 이처럼 공격적으로 아파트를 사들이는 이유는 뭘까. 엔시노의 마케팅 업체인 NAI 캐피털의 JC 카실라스 부사장은 “주택 가격은 높긴 하지만 언제, 얼마가 떨어질지 모를 불안한 구석이 있다”며 “반면 아파트는 렌트 상승, 공실률 하락, 세입자 수요 증가의 영향으로 안정적인 투자처로 꼽힌다”고 말했다.

실제 남가주의 아파트 렌트 평균은 2011년 1,246달러였던 것이 올해 1,607달러로 29% 올랐고, 공실률은 최근 2년여간 4.1%로 낮은 수준을 유지하고 있다. 아파트 세입자 숫자는 2009년에 비해 거의 18만가구가 늘었지만, 주택 보유 가구의 숫자는 반대로 4만4,000가구 줄었다.

커가는 아파트 렌트 시장을 선점할 목적으로 투자자들이 몰려 낡은 아파트를 현대화해 렌트를 올리고 있는 것이다. 피트니스 센터, 스토리지, 독 파크, 바비큐 그릴 등을 새롭게 설치하고도 오른 렌트를 내겠다는 세입자들이 줄을 서면서 투자비를 뽑고도 남는다는 설명이다.

실제 지난해 글렌데일의 126유닛 규모의 아파트는 5,420만달러에 팔린 뒤 업그레이드돼 새롭게 세입자를 받았는데 부동산 업계에서는 당장 그 가치가 70만달러 이상 높아졌다고 평가했다.

이런 기존 아파트에 대한 투자가 가장 활발한 남가주의 도시는 단연 LA로 세입자 1만가구 당 19개의 아파트 건물이 2015년 매각됐고 리버사이드 12개, 오렌지 카운티 10개, 샌버나디노 9개 등으로 조사됐다.

결국 업그레이드된 아파트의 투자자들이 투자비를 회수하기 위해 렌트를 올리고, 새로운 아파트가 생기면서 새로운 시설에 맞춰 렌트를 높이면서 기존의 아파트들도 주변 시세가 상승했으니 덩달아 렌트를 올리는 도미노 현상이 일어나고 있는 것이다.

어바인의 커머셜 모기지 업체인 버카디아의 피터 하우저 에이전트는 “아파트 투자도 엄연한 비즈니스”라며 “렌트 수요가 뒷받침해 주기 때문에 투자자들이 모기지, 건설비 등을 투입해 헌 아파트를 새로 꾸미는 것”이라고 강조했다.

<류정일 기자>