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지난주는 1031 익스체인지가 제공하는 혜택을 받기 위해서 명심해야 할 점에 대해 알아 보았다.
투자 목적이어야 하고, 같은 종류(like kind)의 프라펄티어야 하고, 45일안에 살 프라펄티를 찾아야 (identify)하고, 180일 안에 세틀먼트를 해야 한다.
또한 판매 대금은 판매자에게 가면 안되고, 자격을 갖춘 중개자(Q.I. - Qualified Intermediary)가 익스체인지가 끝날 때가지 보관해야 한다.
오늘은 1031 익스 체인지에서 중요한 역할을 하는 Q.I.(Qualified Intermediary)에 대해 알아보겠다.
Q: Q.I.의 조건과 역할은 무엇인가?
A: 1031 익스체인지를 하는 본인이 중개자 역할을 할 수 없다. 지난 2년 동안 재정적으로 관계가 없는 사람이어야 한다. 따라서 지난 2년 동안 세금을 보고해준 회계사, 부동산 구매시 고용했던 브로커, 세틀먼트를 헸던 변호사, 세틀먼트 회사는 Q.I.가 될 수 없을 수 있다.
판매 계약서를 사인 후, Q.I.에게 계약서 카피를 보낸다. Q.I.는 Internal revenue services(I.R.S)가 요구하는Exchange Agreement, Assignment Agreement(s), Notice of Assignment 같은 서류 등을 준비해 줄 수 있다.
또한 같이 일하는 세틀먼트 에이전트/변호사/회계사에게 1031 익스체인지에 대해 가이드를 제공할 수 있다. 프라펄티 판매 서류에 판매자와 Q.I. 둘 다 판매자로 명시해야 한다.
Q.I. 하는 가장 중요한 역할 중에 하나는 판매 수익금을 구매 프라펄티(Acquisition Property) 세틀먼트를 할 때까지 보관한다는 것이다. 클로징 후에 세틀먼트 에이전트는 판매 수익금을 판매자에게 주는 대신 Q.I.의 에스크로우 어카운트에 디파짓을 한다.
프라펄티 구매를 위해 스터디 기간에 드는 서베이나 조닝 확인서를 받기 위해 드는 비용을 Q.I.가 홀드하고 있는 금액에서 낼 수 있다. 그러기 위해서는 구매자가 인보이스에 사인을 해서 Q.I.에게 어사인을 해주면 된다.
Q: Q.I. 선택시 명심할 점은?
A: Q.I.의 경험과 평판을 먼저 알아보라. 얼마동안 1031 익스체인지를 해 왔고, 얼마나 많은 케이스를 해 봤는지 알아보라. Q.I.가 거래하는 은행이 FDIC(Federal Deposit Insurance Corporation)에 커버가 되는지 알아보고, 또한 거래자의 서명 또한 같이 들어가게 하는 것이 현명하다.
또한 Q.I.는 보통 홀드하고 있는 판매 수익금을 은행에 디파짓한 후 이자를 받아 돈을 벌기 때문에 절도(theft), 횡령(embezzlement)에 반드(bond)를 들고, 보험이 있는 Q.I.를 선택하는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500
<임지현 변호사>
투자 목적이어야 하고, 같은 종류(like kind)의 프라펄티어야 하고, 45일안에 살 프라펄티를 찾아야 (identify)하고, 180일 안에 세틀먼트를 해야 한다.
또한 판매 대금은 판매자에게 가면 안되고, 자격을 갖춘 중개자(Q.I. - Qualified Intermediary)가 익스체인지가 끝날 때가지 보관해야 한다.
오늘은 1031 익스 체인지에서 중요한 역할을 하는 Q.I.(Qualified Intermediary)에 대해 알아보겠다.
Q: Q.I.의 조건과 역할은 무엇인가?
A: 1031 익스체인지를 하는 본인이 중개자 역할을 할 수 없다. 지난 2년 동안 재정적으로 관계가 없는 사람이어야 한다. 따라서 지난 2년 동안 세금을 보고해준 회계사, 부동산 구매시 고용했던 브로커, 세틀먼트를 헸던 변호사, 세틀먼트 회사는 Q.I.가 될 수 없을 수 있다.
판매 계약서를 사인 후, Q.I.에게 계약서 카피를 보낸다. Q.I.는 Internal revenue services(I.R.S)가 요구하는Exchange Agreement, Assignment Agreement(s), Notice of Assignment 같은 서류 등을 준비해 줄 수 있다.
또한 같이 일하는 세틀먼트 에이전트/변호사/회계사에게 1031 익스체인지에 대해 가이드를 제공할 수 있다. 프라펄티 판매 서류에 판매자와 Q.I. 둘 다 판매자로 명시해야 한다.
Q.I. 하는 가장 중요한 역할 중에 하나는 판매 수익금을 구매 프라펄티(Acquisition Property) 세틀먼트를 할 때까지 보관한다는 것이다. 클로징 후에 세틀먼트 에이전트는 판매 수익금을 판매자에게 주는 대신 Q.I.의 에스크로우 어카운트에 디파짓을 한다.
프라펄티 구매를 위해 스터디 기간에 드는 서베이나 조닝 확인서를 받기 위해 드는 비용을 Q.I.가 홀드하고 있는 금액에서 낼 수 있다. 그러기 위해서는 구매자가 인보이스에 사인을 해서 Q.I.에게 어사인을 해주면 된다.
Q: Q.I. 선택시 명심할 점은?
A: Q.I.의 경험과 평판을 먼저 알아보라. 얼마동안 1031 익스체인지를 해 왔고, 얼마나 많은 케이스를 해 봤는지 알아보라. Q.I.가 거래하는 은행이 FDIC(Federal Deposit Insurance Corporation)에 커버가 되는지 알아보고, 또한 거래자의 서명 또한 같이 들어가게 하는 것이 현명하다.
또한 Q.I.는 보통 홀드하고 있는 판매 수익금을 은행에 디파짓한 후 이자를 받아 돈을 벌기 때문에 절도(theft), 횡령(embezzlement)에 반드(bond)를 들고, 보험이 있는 Q.I.를 선택하는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500
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