써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장
인플레이션이 가시화되면서 가치가 떨어지는 화폐(돈)를 지니고 있기 보다는 부동산 등 실물 자산에 투자하는 게 훨씬 유리한 상황이다. 이런저런 이유로 시장에는 물건이 회귀해졌고, 좀 괜찮다 하는 집은 웃돈을 주지 않으면 살 수 없는 실정이다. 실제로 필자도 많은 고객들의 오퍼를 넣었지만 여러 번 경쟁에서 떨어진 경험이 있다.
그러면 이런 상황에서 집 사는 것을 미뤄야 할까?
주택 시장을 바라보는 일반인들의 시각이 불안함을 보여주는 트렌드다. 하지만 전문가들이 보는 시선은 다르다. 왜냐하면 당분간 인플레이션은 계속될 것이고, 연방준비제도에서는 어느 순간에 금리를 올릴 것이기 때문이다. 이자율이 만약 4~5% 대에 진입한다면 반대로 주택 구입 능력 하락 현상이 나타나 주택 구입 수요는 하락 압박을 받게 되고 주택 가격 하락으로 이어지게 된다.
지금은 거품은 아닌데 조정은 있을 수 있다는 게 필자의 생각이다. 거품이 아닐 수 있는 이유는 미국뿐만 아니라 미국 외 다른 나라들도 주택 가격이 올랐다.
그러면 버블일까 아닐까? 우리 모두의 걱정은 가격폭락이다. 하지만 대부분 전문가는 경제 침체를 불러올 주택 폭락은 없을 것이라 조심스럽게 예측한다. 이유는 주택 가격은 시장내 수요와 공급에 의해 결정지어진다는 것이다.
가파른 주택 가격 상승세를 멈출 수 있는 길은 크게 두 가지다.
내 집 마련이 먼저인가? 투자가 먼저인가?
그런데 너무 오랫동안 돈만 모으고 있다면, 돈을 모으는 속도보다 집값 오르는 속도가 더 빠르다는 것이다.
가장 좋은 것은 내 집 마련을 먼저 해 놓는 것이다. 돈이 돈을 버는 시스템을 만들기 위한 여정으로 내 집 마련 부동산이 먼저라는 것이다. 내가 가진 자산으로 부동산을 사서, 렌트를 줘서 현금을 만들고 그 현금으로 또 다른 투자를 할 수 있고. 혹은 월세를 통해 매월 현금을 창출할 수 있다.
이에 따라 임대 사업자를 위한 1031 Exchange를 하려는 투자자들의 움직임 또한 한 몫을 하고 있다. 미국에서는 본인이 거주했던 주거용 부동산을 매매하면 개인 25만달러, 부부 50만달러까지 차익(판매금액-당초 구매금액)에 관한 세금을 면제한다. 실제 거주자라면 큰 혜택이다.
또 다른 세금 혜택이 있는데 이는 세금납부 기한 연장인 ‘1031 Exchange’다.
자신의 인컴 프로퍼티 가격이 오르면 올라간 차액으로 더 좋은, 더 안정적인 수입을 내는 다른 부동산으로 갈아타고 싶다는 생각을 하게 된다.
투자용 부동산을 팔고사는 모든 자금을 다른 부동산에 재투자하면 판 부동산에서 생긴 양도 소득세의 납세의무를 연기해주는 연방세법이 1031 Exchange이다.
양도 소득세를 내지 않고 다음 부동산에 제투자할 수 있기 때문에 복리증식의 개념으로 부동산 재산을 증식할 수 있다.
1031 Exchange는 횟수에 관계가 없으므로 평생 여러 번 활용할 수 있어서 부동산으로 인한 자산 증식에 가장 유리한 세법이다. 만약 1031 Exchange를 하지 않고 부동산을 매각할 경우 어마어마한 양도 소득세를 지불하게 된다. 투자자에게 아주 유리한 제도이다.
옳든 그르든 인류 역사에서 사람들은 풍요와 부를 소망한다. 부를 축적하는 방법 중 90%는 부동산에 투자하는 방법으로 부를 일구었다고 한다,
부동산 투자의 장점은 ▲장기보유 가격 상승 ▲세금 공제 ▲임대수입 ▲ 융자를 이용한 지랫대 효과 등이다. 풍요와 부를 추구하는 투자자들이 이런 기회를 놓칠 리는 없다는 것이다.
문의 (949)873-1380
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써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>
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