얼마전 한 신문에서 주택융자의 포인트를 융자수수료 즉 융자를 내주는 데 필요한 프로세싱을 하면서 이에 대한 대가로 융자회사에 지불하는 수수료로 설명해 놓은 글을 읽은 기억이 난다. 이는 융자포인트에 대한 올바른 설명이라고 볼 수 없다. 손님이 융자회사(브로커)를 통해서 융자를 할 경우에 프로세싱 대가로 지불하는 융자수수료는 포인트이라기보다는 론피 혹은 론오리지네이션 피에 해당한다고 볼 수 있다. 손님이 융자회사를 거치지 않고 직접 은행에 근무하는 융자전담 직원을 통해서 융자를 할 경우에는 론피 대신 포인트라는 용어를 많이 듣게 된다. 이때 포인트란 디스카운트 포인트(discount points)를 말하는데, 손님이 보다 싼 이자로 융자를 받을 경우 미래에 덜 지급하게 되는 이자금액의 총계를 현재가로 할인하여 일시에 지불하는 금액을 말한다.
다시 말해서 손님이 특정한 낮은 이자율을 받는 대가로 에스크로 클로징 때 렌더에게 내야 하는 비용으로 보면 된다. 많은 손님들이 이 포인트를 융자담당 직원이 취하는 융자수수료로 잘못 알고 있는 것 같다.
포인트는 은행의 융자전담 직원이 취하는 수수료도 아니고 그렇다고 융자은행이 취하는 수수료로 보기도 어렵다. 손님이 직접 은행을 통해서 융자를 받을 경우 대부분의 은행들은 최소한의 경비 이외에 추가적인 수수료를 일반적으로 부과하지는 않는다. 은행의 융자전담 직원에게 지급해야 할 임금이나 은행이 취하는 이익은 이미 은행이 제시하는 이자율에 모두 감안이 되었다고 보면 된다. 결국 포인트는 수수료가 아니고 주택을 담보를 이루어지는 채권거래(융자)에서 이자율에 따라 각기 달라지게 되는 채권의 가격표시 방법으로 보면 된다. 따라서 포인트의 유무와 다소는 2차시장에서 주택담보부 채권의 최종 수요자인 투자자들에 의해서 결정된다고 보면 된다. 물론 포인트를 지급하고 낮은 이자율을 취할지, 지불하지 않고 보다 높은 이자율을 취할지는 손님의 선택이다.
많은 손님들이 포인트는 무조건 내지 않는 것이 좋다고 믿고 있는데 이는 잘못된 생각이다. 오히려 이 포인트를 잘 활용 할 경우에 훨씬 좋은 조건으로 주택융자를 받을 수 있다. 예전에는 30년 고정상품의 경우 1포인트(융자금액의 1%)가 약 0.25%의 이자율 하락을 가져다 주었으나 요즘은 1포인트를 지불하면 0.5% 내지 0.625% 정도 더 싼 이자율로 융자를 받을 수가 있다.
이는 요즘처럼 신용시장이 불안정할 경우에 나타나는 현상이라고 볼 수 있는데 투자자들이 미래의 돈에 대한 현재의 돈의 가치를 평상시보다 더 쳐준다는 의미로 해석할 수 있다. 그만큼 금융시장에서 돈이 돌지 않고 있다는 반증인 셈이다.
예를 들어 30년고정 기준으로 제로포인트가 5.25%의 이자율이라면, 1포인트 즉 융자금액의 1%를 지불하면 4.75% 내지 4.625%로 융자를 받을 수가 있다. 미리지불한 1%의포인트는 2년이면 상쇄가 되고 그 이후부터는 매년 0.5%의 싼 이자율의 혜택을 만기까지 받는 셈이 된다. 따라서 2년 이상 주택과 융자를 보유할 계획이라면 포인트를 지급하는 편이 훨씬 유리하다고 볼 수 있다.
만약 미리 지급하는 1%의포인트가 부담스럽다면 주택가격 협상 때 셀러에게서 클로징 비용 크레딧을 받아 해결할 수가 있다. 크로징 비용 크레딧을 받는 것은 요즘같은 바이어 마켓에서 그리 어려운 일은 아니다. 또한 재융자인 경우에는 물론 새로운 융자금액에 얹어서 융자를 받을 수가 있다. (714)808-2491
스티브 양 , <웰스파고 론오피서>
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