최근 주택구입 예정자들은 지속되는 주택가격의 하락, 낮은 이자율, 정부의 세금혜택 등으로 내집 마련의 더없이 좋은 기회를 맞고 있다. 특히 자녀들의 첫 집 장만을 위해 부모들이 대신하여 문의를 해오는 경우가 많이 늘어난 것 같다.

그런데 이렇게 처음 집을 장만하는 사람들에게 있어서 가장 큰 어려움은 아마도 다운페이먼트 준비가 아닌가 싶다. 오늘은 최소한 얼마만큼의 다운페이먼트가 있어야 집을 장만할 수 있는지를 한번 살펴보자.

주택융자를 크게 정부론과 일반론으로 구분할 수 있는데, 정부론은 FHA융자와 VA융자가 대표적이다.

VA융자는 현역이나 은퇴군인들을 대상으로 하는 융자로 41만7,000달러까지 다운페이먼트 없이 융자가 가능하고, 일반인을 대상으로하는 FHA 보증융자는 최소 3.5% 다운페이먼트만 있으면 LA와 OC에서는 62만5,500달러까지 융자를 받을 수가 있다. 이 3.5% 다운페이먼트 조차도 친척이나 부모로부터 증여받은 돈이라 해도 상관없다.

이처럼 FHA융자는 아주 적은 다운페이먼트와 580점 정도의 낮은 크레딧 점수로도 융자가 가능하기 때문에 아주 인기가 높다. 그러나 일반론과 마찬가지로 충분한 소득보고기록이 필요하기 때문에 자영업자가 많은 한인들은 자격요건을 충족시키지 못하는 경우가 많다. 과연 얼마만큼의 소득보고가 필요한가?

예를 들어 41만5,000달러에 집을 사서 3.5%를 다운하고 약 40만달러 정도 융자를 받는다고 하자.

30년 고정 5% 이자로 계산했을 때 자동차 페이먼트가 없다고 가정해도 월 약 6,200달러 정도의 수입증명이 필요하다. 결국 FHA융자는 수입은 많으나 크레딧이 나쁘거나 다운페이먼트 준비가 부족한 사람들에게 알맞은 융자라고 볼 수 있다. 일반융자의 경우는 현재 최소 10%의 다운페이먼트만으로 주택융자를 받을 수 있다. 물론 소득증명과 다운페이먼트 출처가 필요한 풀닥(full doc)이다.

컨포밍 융자의 경우 41만7,000달러까지뿐만 아니라 62만5,500달러까지도 크레딧점수가 720점 이상이면 10% 다운으로 융자가 가능하다.

지난 2월 오바마 행정부가 사인하여 늘어난 기준인 72만9,750달러까지는 아직 각 은행에서 시행되지 못하고 있다. 크레딧 점수가 700점 이상일 경우는 15% 다운으로 가능하고, 20% 다운할 경우에는 크레딧 점수가 620점만 넘어도 융자가 나온다. 물론 이러한 기준은 융자상품 종류, 주거용도, 유닛수등에 따라 약간씩 달라질 수 있다. 하지만 다운페이먼트를 10%만 준비할 수 있으면 굳이 비용이 많이 드는 FHA융자를 받을 필요는 없다.

한편 연준은 지난 3월18일 향후 6개월 동안 장기국채를 3,000억달러까지 매입하고, 현재 실시중인 5,000억달러 모기지 채권 매입 프로그램의 규모를 추가로 7,500달러어치 증액시킬 것이라고 발표함에 따라 채권시장에서 국채와 모기지 이자율이 폭락하였다.

이로써 30년 고정 모기지 이자율이 4.5%까지 하락함으로써 주택을 구입하는 사람들에게 더할 나위 없이 좋은 조건을 제공해주고 있다. 이렇게 주택구입의 환경이 좋아지고, 10% 혹은 3.5%만의 다운페이먼트로도 주택을 구입할 수 있으므로, 주택구입을 계획하고 있는 사람들은 능력과 조건에 맞는 집을 잘 찾아서 오래간만에 찾아온 내집 마련의 기회를 놓치지 않기를 바란다.

(714)808-2491 스티브 양 <웰스파고 론오피서>