요즘 부동산이 은퇴 노인들의 투자처로 각광을 받고 있다. 은행에 저리로 은퇴 자금을 그대로 넣어 두는 것 보다는 부동산에 투자한다면 은퇴 수입을 더 늘릴 수 있기 때문이다. 특히 여러명이 투자금을 모으는 ‘크라우드 펀딩’을 조성해 투자하고 또 렌트 하우스를 구입해 렌트 수입까지 올리기도 한다.

금융위기 이후 거의 10년 동안 부동산 관련 상품은 어느 때보다 화려한 자본 투자처로 각광을 받아오고 있다. 지난 3/4분기 기준으로 단독주택 판매 중간가는 31만5,700달러로 재정 위기 직전인 2007년 정점보다도 23%가 더 올랐다.

이와 함께 전례 없는 저금리 환경까지 조성돼 전통적으로 안전 자산으로 여겨지는 채권과 은행 정기예금(CD)의 수익률이 크게 떨어지면서 부동산 자산에서 발생하는 수입은 투자자들에게 더 매력적으로 느껴진다.

부동산 투자 회사 ‘다이버시펀드’의 크레이그 세실리오 대표는 “대체 자산이 없는 상황에서 투자 포트폴리오는 주식과 채권에 국한되는데 이는 투자처의 다양화와는 거리가 먼 단순 투자 전략이 될 수밖에 없다”고 말했다. 그는 또 부동산 투자의 또다른 장점중 하나는 눈에 보이는 실제 자산에 투자한다는 점이라고 덧붙였다.

부동산 가치 역시 기타 투자처럼 가격 변동을 겪을 수 있고 어떤 경우에는 크게 하락할 때도 있을 것이다. 하지만 부동산은 실제 손에 잡히는 물리적 자산이기 때문에 ‘0’까지 하락할 위험은 전혀 없다.

■렌트용 주택 투자

부동산에 직접 투자하는 방법이다. 하지만 몇가지 알아둬야 할 점도 있다. 주택 구입을 하려면 한꺼번에 큰 돈이 들어가거나 돈을 빌려야 한다. 또 구입한 후에도 세입자를 잘 골라야 하고 또 집 주인으로서 수도 파이프 등 각종 고장이나 관리에 대한 책임을 져야 한다.

모기지 페이먼트보다 렌트비가 더 높은 곳에서는 매월 집주인은 모기지 페이먼트를 감당하고도 남을 충분한 이익을 낼 것이고 이로 인해 부동산 가치 상승과 더불어 안정된 수입을 확보할 수 있게 된다.

물론 렌트 주택 투자와 주택을 고쳐 되파는 플리핑 투자는 개념부터가 다르다. 주택 플리핑은 렌트 투자보다 훨씬 더 큰 위험이 따른다.

세실리오 대표는 “투자회사를 통해 부동산을 구입할 때는 얼마만큼 투자회사가 부동산 관리를 잘 해줄 것인가를 확실히 해야 한다”면서 “투자회사와 지분을 공동 소유하지 않을 경우 투자회사는 소개해준 주택에 대한 관리를 소홀히 할 수 있기 때문”이라고 말했다.

■공지된 REIT(real estate investment trust) 구입

REIT에 투자하는 것도 한가지 방법이다. REIT는 일반인들도 구입할 수 있도록 설계된 부동산 투자 신탁이다. 실제 2016년 S&P 500 인덱스는 부동산 신탁을 11번째 산업 그룹으로 포함시켜 월스트릿 정식 투자 포트폴리오로 올려놓았다.

정기 수입을 원하는 투자자들에게 REIT가 더욱 매력적인 이유는 REIT는 큰 배당금을 받을 수 있는 특별 투자 클래스로 분류 된다는 점이다. 이런 회사들에게는 현금 자산이 몰리는 부동산 분야에 좀더 쉽게 투자할 수 있도록 특별한 감세 조치가 허용된다. 그런데 증시에서는 과세 수입의 90%를 투자자들에게 직접 나눠주도록 법으로 정해져 졌다.

따라서 많은 REIT 회사들의 수익은 기타 배당금을 지급하는 주식들보다 훨씬 높다. 증시에서 SPG로 알려진 몰 투자 ‘사이먼 프로퍼트 그룹’의 수익률은 대략 4.8%이고 주택 개발사 ‘아발론베이 커뮤니티스’(AVB)는 3.1%다.

물론 투자자들이 포트폴리오 다양화를 위해 상장지수 펀드에 투자할 수도 있다. 예를 들어 월스트릿에서 가장 큰 부동산중 155개를 보유하고 있는 뱅가드 REIT 지수펀드(VNQ)의 수익률은 현재 3.9%다. VNQ의 지출 비율은 0.11%, 즉 1만 달러 투자 당 11달러에 그친다.

■크라우드펀딩(crowdfunding)

요즘같은 디지털 시대에 부동산 투자에서 가장 빠르게 성장하는 부분이 ‘크라우드펀디드’(crowdfunded) 부동산이다.

개념은 이렇다. 여러 사람이 투자해 투자금을 만들고 이 돈으로 부동산을 구입하는 것이다. 그리고 각자 투자자들은 재산에 지분을 갖는다.

워싱턴 DC에 본부를 두고 사우스 사우스캐롤라이나에서 시애틀에 이르기까지 부동산을 보유하고 있는 ‘다이버시펀드’가 대표적인 크라우드 펀딩 부동산 회사다.

펀드를 관리하는 ‘펀드라이즈’의 벤 밀러 공동대표는 “인터넷을 통해 투자자들이 공공 부동산 대신에 개인 부동산에 매우 간단하게 투자할 수 있도록 한다”면서 “이럴 경우 관리비도 훨씬 더 싸고 투명성도 높다”고 소개했다.

그는 개별 부동산이 상장 공개된 REIT 보다 훨씬 더 높은 수익률을 올릴 수 있다면서 연간 8~10%는 돌아간다고 덧붙였다. 그러나 단점도 지적된다. 처음 투자할 때 높은 수수료를 내야하고 자금이 잠겨 유동선이 부족하다.

‘펀드라이즈’ ‘리얼티 셰어’ ‘리얼티모굴’과 같은 크라우드펀딩은 투자가 매우 쉽게 돼 있다.
예를 들어 ‘펀드라이즈’는 최소 투자금이 500달러부터 시작하며 중간 브로커를 거치지 않기 때문에 경비도 매우 적고 수수료도 낮다.

<김정섭 기자>