지난 25년간 집값이 폭등한 탓에 많은 중산층과 서민층의 내 집 마련의 꿈이 점점 힘들어지고 있다. 그 사이 이른바 모빌 홈으로 불리던 ‘매뉴팩처드 홈’(Manufactured Home)이 저렴한 주택 구입 대안으로 많은 관심을 받고 있다. 매뉴팩처드 홈은 공장에서 제작돼 주택 부지로 운송돼 설치되는 형태의 주택으로, 일반 주택보다 구입 비용이 낮은 것이 가장 큰 장점이다. 최근에는 설계와 품질 향상은 물론 수요가 늘면서 일반 주택에 못지 않은 가치 상승률을 보이고 있다. 반면 매뉴팩처드 홈 구입에 필요한 대출은 높은 이자율과 복잡한 대출 절차 등은 단점으로 지적되고 있다.

▲ ‘부동산·동산’ 여부가 결정

매뉴팩처드 홈의 ‘소유권’(Title)이 어떻게 등록되느냐에 따라 따라 이자율, 대출자 보호 장치, 자산 축적 방식 등이 결정된다.

◆ ‘부동산’(Real Property)으로 등록된 경우

주택과 그 아래의 토지가 함께 등기돼 있다면, 해당 주택은 ‘부동산’으로 분류된다. 이 경우 일반 주택과 동일한 일반 모기지 대출을 통해 대출을 받을 수 있다. 부동산으로 등록된 매뉴팩처드 홈은 기존 주택담보대출법의 규제를 받으며, 대출 과정에서도 ‘정보 공개 의무’(Disclosure), 감정 평가, 대출자 보호 절차가 모두 적용된다.

◆ ‘동산’(Personal Property)으로 등록된 경우

반면 주택이 토지와 별도로 등기돼 있다면, 이는 ‘동산’(Chattel)으로 분류된다. 이 경우 대출은 주택이 아닌 ‘이동 자산’으로 취급되며, 자동차나 중장비 대출과 유사한 대출 방식으로 적용된다.

이른바 ‘동산 담보 대출’(Chattel Loan)로 불리는 이 대출 방식은 상환 기간이 짧고, 높은 이자율이 적용되며 대출자 보호 규정이 상대적으로 제한적이다.

▲ ‘부동산’ 홈 가치 크게 올라

주택과 토지가 함께 등기된 부동산으로 분류된 매뉴팩처드 홈은 일반 주택과 구조와 기능이 거의 같기 때문에 동일한 방식의 대출을 받을 수 있다. 주택이 영구 기초 위에 설치된다면 FHA, VA, USDA, 패니메이, 프레디맥 등 정부 기관이 보증하는 일반 모기지 대출을 낮은 이자율로 받을 수 있다.

비영리 공공정책 연구 기관 어번 인스티튜트에 따르면, 2022년 매뉴팩처드 홈 대출의 약 58%가 부동산 형태로 발급됐으며 중간 대출 금액은 17만 5,000달러로 조사됐다. 이들 부동산 대출을 받은 매뉴팩처드 홈 소유주들은 일반 주택 소유주와 마찬가지로 주택 자산이 안정적으로 축적됐는데, 연 평균 약 6만5,000달러에 달하는 시세 상승 혜택을 입은 것으로도 조사됐다. 어번 인스티튜트에 따르면 지난 24년간 부동산으로 분류된 매뉴팩처드 홈의 자산 가치는 무려 약 211.8% 상승해 일반 주택과 차이가 거의 없었고, 2012년 이후에는 오히려 일반 주택보다 더 높은 상승률을 보이고 있다.

▲ ‘동산’ 홈 여러 제약

주택과 토지가 별도로 등기된 ‘동산’(채텔·Chattel) 형태의 매뉴팩처드 홈은 대출 수단이 제한적으로, 일반 모기지 대출 규정이 아닌 ‘통일상법’(UCC·Uniform Commercial Code)의 규제를 받는다. 대출 전문가들에 따르면 동산으로 분류된 매뉴팩처드 홈은 동산 담보 대출을 통해 구입할 수 있고, 신청 자격은 주택의 제조사, 모델, 특징, 상태, 감가상각 요소 등을 기준으로 결정된다.

동산 담보 대출 비용은 상당히 높은 편이다. 2022년 기준, 동산으로 분류된 매뉴팩츠더 홈의 평균 이자율은 약 8%로, 부동산 대출(5.5%)보다 훨씬 높았다. 대출 승인 거부율도 더 높게 조사됐다. 동산 담보 대출은 약 66%가 거부된 반면 부동산 대출 승인 거부율은 약 43% 로 낮았다.

동산 담보 대출의 경우 FHA, VA, USDA 등 연방 정부 기관이 보장하는 대출 상품은 극히 드물다. 민간 대출 기관을 통한 대출이 유일한 대출 수단으로, 대출 기관에 따른 이자율과 서비스 기준이 제각각이다. 그럼에도 불구하고 동산 담보 대출을 통해 매뉴팩처드 홈을 구입하는 경우가 많다. 다만 대출 기관마다 이자율이 크게 차이 나기 때문에 반드시 비교해야 한다.

▲ 구입 전 장기 투자 수익률 고려해야

동산 형태의 매뉴팩처드 홈을 구입하는 경우 월 페이먼트 외에도 장기 투자 수익률까지 고려해야 한다. 토지가 포함되지 않은 매뉴팩처드 홈은 토지 가치 상승의 혜택을 기대하기 힘들다. 또, 주택이 임대 토지 위에 설치된 경우, 토지 임대료 상승이나 임대계약 만료 등의 요인이 재판매 가치를 낮추고, 퇴거 사유가 되는 경우도 흔하다. 실제로 플로리다주의 경우 이들 매뉴팩처드 홈 소유주의 연간 퇴거율이 약 1.5%로, 일반 주택 소유주의 압류율보다 약 세 배 높은 것으로 조사됐다.

동산 형태의 매뉴팩처드 홈은 초기 구입 비용은 낮지만 시간이 지날수록 가치가 오히려 떨어질 위험도 있다. 부동산 전문가들에 따르면 일반 주택과 부동산 형태의 매뉴팩처드 홈은 대부분 장기적으로 가치가 상승하지만 동산 형태의 경우 가치가 감가하는 경향을 보인다.

▲ 여러 대출 기관 비교해야

매뉴팩처드 홈 구입을 고려하고 있다면 철저한 사전 준비와 조사가 반드시 필요하다. 특히 여러 대출 기관이 제공하는 대출 상품을 꼼꼼히 비교해서 결정하는 것이 무엇보다 중요하다. 매뉴팩처드 홈 딜러가 제공하는 대출 상품은 주로 한 곳의 금융 기관과 거래하기 때문에, 일반 대출 기관, 은행, 크레딧유니온 등에서 제시하는 이자율과 크게 차이 날 수 있다. 여러 대출 기관의 대출 옵션을 비교해 대출 상환 기간 동안 수천 달러를 절약한 사례도 있다.

또, 주택이 임대 토지 위에 설치될 경우에는 임대계약서를 꼼꼼히 검토해야 한다. 임대료 인상 제한, 재판매 권리 보호, 계약 종료 시 사전 통지 의무 등의 조항은 월 페이먼트와 장기적 투자 안정성에 직접적인 영향을 줄 수 있다.

매뉴팩처드 홈 구입을 지원하는 정부 및 일반 대출 프로그램도 살펴봐야 한다. FHA 타이틀 I, 패니메이 MH 어드밴티지, 프레디맥 CHOICEHome 등은 낮은 이자율과 통일된 대출 조건 등 일반 모기지 대출과 유사한 고정 이자율 방식을 제공한다.

<준 최 객원 기자>