주택담보 대출의 일종인 ‘홈에퀴티 라인오브 크레딧’(HELOC) 시장에 찬바람이 불고 있다.

LA 한인 융자업계에 따르면 지난 14일 연방준비제도이사회(FRB)가 기준금리를 0.25%포인트 인상, 변동이자 상품인 HELOC를 신청한 후 갚을 때 더 큰 비용이 들어가며, 융자기관이 오리지널 모기지 융자보다 더 까다로운 심사기준을 적용하기 때문에 2차 모기지로 간주되는 HELOC를 받기가 더 힘들어졌다.

융자업계 관계자들은 “최근들이 HELOC를 신청하는 한인이 줄었으며 목돈이 필요해 HELOC를 신청했다가 거절당하는 한인은 늘어나는 추세”라고 전했다.

HELOC는 목돈을 일시불로 받는 ‘홈에퀴티론’(HEL)과는 달리 정해진 한도 내에서 언제든지 사용할 수 있다. 크레딧카드 개념과 흡사하다고 보면 된다. 대개 만기는 7~10년이고, 만기가 되면 곧바로 상환기간이 시작된다. 예를 들어 2018년 5월에 10만달러짜리 HELOC를 개설했다면 2028년까지는 정해진 금액 한도 내에서 언제든지 사용할 수 있다. 그러나 2028년 5월 이후에는 상환기간이 시작되며 더 이상 돈을 쓸 수는 없다.

상환기간은 보통 5~20년으로 그동안 사용한 원금과 이자를 한꺼번에 갚아야 한다. 실제로 HELOC를 보유한 한인 홈오너 중 상당수는 만기 후 원금과 이자를 동시에 갚아야 한다는 사실을 모르고 있다.

그럴싸해 보이는 HELOC의 최대 약점은 계속 상승하는 금리에 있다. 변동금리가 적용되는 HELOC의 경우 연방 기준금리 인상에 따라 직접적인 영향을 받게 된다. HELOC 이자율은 연방 기준금리보다 3% 가량 높은 5%의 우대금리(prime rate)이다. 5% 적용금리에서 은행의 마진과 신청자의 크레딧에 따라 실제 적용되는 금리는 더 오를 수 있기 때문에 상황에 따라 비용부담이 크게 늘어날 수 있다.

까다로운 심사 또한 HELOC 신청의 걸림돌이다. 1차 모기지의 경우 융자신청시 ‘소득대비 부채비율’(DTI)을 최대 50%까지 허용하는데 HELOC 신청시에는 DTI가 50%보다 낮아야 라인오브 크레딧 발급이 가능하다.

스티브 양 웰스파고 은행 융자 컨설턴트는 “HELOC의 경우 크레딧과 홈에퀴티만 있다고 승인되는 것이 아니다”며 “현재 신청자의 홈에퀴티와 크레딧, 단기 또는 장기대출이 필요한지에 대해 충분히 전문가와 상의한 후 적합한 상품을 결정해야 한다”고 조언했다.

또한 HELOC을 무분별하게 썼다가 훗날 재정상황이 바뀌어 원금과 이자를 상환하는데 어려움을 겪는 한인이 상당수에 이르는 것으로 나타나 신청 전 신중을 기해야 한다는 지적도 나오고 있다.

브라이언 주 코메리아 파이낸셜 융자 컨설턴트는 “소득은 높은데 단기적으로 돈이 필요한 분들을 제외하곤 HELOC은 위험한 상품이 될 수 있다. 그래도 HELOC을 받아야 한다면 합리적인 대출한도를 설정하고 여러 은행의 마진을 비교한 뒤 결정할 것”을 조언했다.

리처드 탁 모기지 원 대표는 “요즘처럼 금리가 지속적으로 인상되는 상황에서는 HELOC는 조심해야 한다”며 “더 낮은 금리로 자녀의 학자금을 갚는 등 구체적인 계획 없이 고급자동차, 호화로운 휴가 등 사치품을 위해 HELOC을 사용하는 것은 대단히 위험하다”고 경고했다.