서브프라임 담보대출로 인해서 침체된 경제를 부양코자 정부가 내놓은 정책 가운데 하나는 매력적인 담보보증 프로그램이다. 많은 사람들이 고통을 받고 있는 악성담보를 안정적이고 부담이 적은 담보로 대치할 수 있도록 정부가 도와주는 정책이다. 세월이 갈수록 담보 원금이 늘어나는 Negative amortization loan, 매년 또는 일정한 기간마다 이자율이 상승하는 변동이자(ARM: Adjustable Rate Mortgage), 이와 유사한 MTA(Monthly Treasury Average) 등의 불안하고 불리한 조건의 담보를 안정적이고 부담이 적은 담보로 대치하는 프로그램이다. 세월이 갈수록 담보 원금이 불어나는 반면에 집값이 하락하는 현실을 외면할 수 없는 것이 정부의 입장이다. 집을 버리고 파산할 수밖에 없는 소비자의 고충을 해소하며 이로 인한 악화일로의 경제를 부양하기 위함이다.
이것을 FHA(Federal Housing Administration) 융자 프로그램이라 한다. FHA는 종전까지 제한된 액수에 국한해서 까다로운 조건의 융자를 보증했었으나 이번에는 까다로운 모든 조건을 제거하고 융자 한도액을 72만9,750달러로 상향조정했다. 대부분의 주택구입 또는 재융자를 수용할 수 있는 금액이다.
현재 불리한 담보 상환의 어려움으로 인해서 신용점수(Credit Score)가 낮아졌을 수도 있다. 그러나 FHA 융자를 위해서는 신용점수 620점이면 족하다.
정부가 본 FHA 융자 프로그램으로 대치하고자 하는 악성 담보 융자들은 사기에 가까울 정도의 악조건 대출이었다. 예를 들어서, 담보 융자를 1% interest, negative amortization, MTA(Monthly Treasury Average)로 대출했다고 가정한다면, 이 말은 첫해에는 30년 상환 스케줄에 의한 1% 이자와 원금을 상환하며, 다음해에는 첫해 상환금의 7.5%가 인상된 액수를 지불하게 되며, 그 다음해 역시 7.5%가 인상되는 프로그램이다. 이 정도라면 그리 나쁜 것은 아니다. 핵심적인 문제는 여기에서 끝나는 것이 아니다. 정부발행 채권 이자율(Treasury Bill Index)에 의해서 미리 정해놓은 공식에 의한 조기상환 벌금(Prepayment penalty)의 엄청난 양의 금액이 원금에 가산된다는 점이다. 이 프로그램은 이미 사라지고 말았다. 사기에 가까운 프로그램이었으니 당연히 사라져야 했을 것이다.
지난 서브프라임 담보대출이 기승을 부리던 때에 많은 사람들이 MTA 담보융자를 했다. 내용도 모르고 첫해에 지불하는 융자상환금이 저렴한 것만 보고 마구 서명했다. 문제는 이를 알선한 융자 알선업자 자신도 그 내용을 알지 못한 경우가 대부분이었으니 제대로 설명할 수도 없었던 것은 당연지사가 아니었던가.
파산을 생각하기 전에 현재 갖고 있는 악성담보대출을 FHA 융자로 대치할 수 있는지를 검토해야 할 것이다. 유의할 점은 본인이 거주하는 집(Primary residence)에만 해당된다는 것과, FHA 재융자를 신청하는 시점에 담보상환금의 연체가 없어야 한다는 점이다.
댓글 안에 당신의 성숙함도 담아 주세요.
'오늘의 한마디'는 기사에 대하여 자신의 생각을 말하고 남의 생각을 들으며 서로 다양한 의견을 나누는 공간입니다. 그러나 간혹 불건전한 내용을 올리시는 분들이 계셔서 건전한 인터넷문화 정착을 위해 아래와 같은 운영원칙을 적용합니다.
자체 모니터링을 통해 아래에 해당하는 내용이 포함된 댓글이 발견되면 예고없이 삭제 조치를 하겠습니다.
불건전한 댓글을 올리거나, 이름에 비속어 및 상대방의 불쾌감을 주는 단어를 사용, 유명인 또는 특정 일반인을 사칭하는 경우 이용에 대한 차단 제재를 받을 수 있습니다. 차단될 경우, 일주일간 댓글을 달수 없게 됩니다.
명예훼손, 개인정보 유출, 욕설 등 법률에 위반되는 댓글은 관계 법령에 의거 민형사상 처벌을 받을 수 있으니 이용에 주의를 부탁드립니다.
Close
x