
미셸 원 BEE 부동산 부사장
가주 전체가 화재로 큰 피해를 입었으며, 아직도 불길이 다 잡히지 않고 있다. 이 큰 불행이 어서 지나가기를 바랄 뿐이다.
가주의 주택시장도, 높아진 주택 가격에, 떨어지지 않고 있는 융자 이자율로 바이어가 원하던 집을 찾기에 정말 쉽지가 않다. 이런 어려움중에도 바이어가 마음에 드는 집을 찾아 셀러와 가격을 비롯한 여러 가지 조건이 합의가 되어 에스크로를 열게 되면 가장 먼저 하게 되는 것이 홈인스펙션이다.
홈 인스팩션은 바이어가 자비로 고용한 전문 인스팩터가 집의 전체적인 상태를 점검하는 것으로, 예를 들어 히터와 에어컨이 제대로 가동이 되는지, 설치된 가전제품이 잘 작동이 되는 지는 물론 기본적인 집의 구조나 상태등을 점검하여 결함을 찾아내게 된다. 이에 더하여 굴뚝, 하수도, 석면이나 구조물 인스팩션을 하는 경우도 있다. 홈인스펙션을 하고 나서, 결과에 따라 바이어는 셀러에게 수리를 요청하거나 수리비에 해당하는 크레딧을 요청할 수도 있고, 혹시 심각한 결함이 있으면 에스크로가 취소되기도 하고, 바이어가 직접 수리할 때의 비용을 알 수도 있다.
그리고 셀러쪽에서는 에스크로가 열린 후 7일 안에 집에 관한 모든 사항을 알리는 서류들을 바이어쪽에 보내야 하는 데 그 중의 하나가 TDS(Transfer Disclosure Statement)이다. 이것은 셀러가 주택 전체를 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야 할 사항과, 과거에 수리한 내역등 현재의 집의 상태를 기록하여 바이어에게 알려야 한다. TDS등 모든 서류(disclosure)들은 꼭 작성하여 양쪽이 서명을 하여야 한다. 특히 TDS는셀러가 작성하여 바이어에게 집의 상태를 정확히 알려주어야 하는 의무이고, 셀러는 바이어로 부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하고 문제가 생겼을 때 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박할 수 있다. 집에 조그만 문제가 있어도 모두 TDS에 기록하여야 셀러 자신을 보호할 수있고, 바이어는 앞으로 거주할 집에 대한 모든 것을 알 수 있다.
또 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 보이는 집의 상태를 모두 점검하여 전체적인 사항의 서류(agent visual inspection)를 작성하여 제출하여 양쪽의 서명을 받아야 한다.
특히 에스크로가 진행되는 동안 정부 규제에 대한 인스펙션인 9A report, Retrofitting inspection등, 물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 상태등을 점검하여, 인스펙션을 통하여 밝혀진 미비점은 셀러가 완결하고, City 혹은 County에 보고하여야 한다.
마지막으로 나무를 갉아먹어 집을 훼손시키는 터마이트 인스팩션을 하여 터마이트가 있는지의 여부와 터마이트가 있으면 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리한 후에 레포트를 바이어쪽에 제출하여야 한다.
그 후에 에스크로의 전 과정을 모두 마치게 되면 끝나기 전 일주일 사이에 바이어는 마지막 점검( Final walk Through)을 하여 홈 인스펙션 시의 상태와 다른 것이 있는지와, 요청한 수리사항들이 제대로 이행되었는지 살펴보고 서명을 한다.
위와 같이 건물의 구조와 상태에 대한 확인이 필요하고 한 편으로는 주택이 위치한 곳의 환경에 대한 확인도 필요하다. 에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure)로 대표되는, 레포트를 받게 되는 데, 보통 셀러가 바이어에게 제공하는 이 레포트에는 해당 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지가 자세히 나와 있다.
마지막으로 특별히 중요한 서류중의 하나가 부동산 등기등본열람서(Preliminary report)이다. 이 안에는 바이어가 사려는 주택의 판매자가 실소유권자인지, 부동산의 용도 제한(C C & R), 소유권의 등기형태, 재산세에 대한 특별한 사항과 체납여부, 가압류 여부, 융자금액, 차압등의 사항들과 해당 주택의 토지 지적도가 포함되어 있다.
이러한 것들을 에스크로가 끝나기 전에 바이어와 셀러가 모두 반드시 확인해야 한다.
문의 (818)497-8949
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미셸 원 BEE 부동산 부사장>
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